Cos’è, come funziona, qual è la normativa di riferimento, l’iter procedurale nelle sue varie fasi: tra teoria e quesiti pratici, tutto ciò che devi sapere sull’espropriazione immobiliare, alla luce delle recenti modifiche apportate con la riforma del 2019.
1. Cos’è il pignoramento immobiliare?
E’ una delle possibili forme di esecuzione forzata di tipo generico.
Come tale ha lo scopo di assicurare un risultato equivalente a quello cui si perverrebbe in caso di adempimento spontaneo dell’obbligato, sottraendo coattivamente beni compresi nel patrimonio debitorio e trasformandoli, sempre coattivamente, in denaro da destinare alla soddisfazione dei creditori.
Supponiamo ad esempio che un soggetto sia creditore di una determinata somma di denaro nei confronti di un altro: anche ammesso che il creditore riesca ad ottenere un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo) che accerti la propria pretesa, il suo diritto resterebbe insoddisfatto se il debitore rifiutasse di adempiere spontaneamente.
A ciò sopperisce l’esecuzione forzata, che garantisce la soddisfazione coattiva delle pretese creditorie anche contro la volontà del debitore.
Caratteristiche salienti dell’espropriazione immobiliare sono:
- l’oggetto, costituito dal diritto di proprietà e dai diritti reali di godimento su beni immobili del debitore e loro pertinenze (unitamente all’immobile il creditore può anche far pignorare i mobili che lo arredano, quando appare opportuno che l’espropriazione avvenga unitamente).
- le conseguenze, connesse alle esigenze di pubblicità immobiliare.
2. La normativa di riferimento
La normativa di riferimento in materia di pignoramento immobiliare è contenuta nel Libro III del codice di procedura civile (R.D. n. 1443 del 28 ottobre 1940), dedicato appunto al processo di esecuzione.
Si tratta in particolare:
- degli artt. da 474 a 512 c.p.c., contenenti i principi generali in materia di esecuzione forzata;
- degli artt. da 555 a 598 c. p.c., che disciplinano specificamente il pignoramento immobiliare.
Il quadro normativo in questione ha subito importanti modifiche, le più recenti ad opera del D.L. n. 135 del 14 dicembre 2018, convertito con modificazioni dalla L. n. 12 dell’11 febbraio 2019.
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Soldi Anna Maria, CEDAM
3. Come funziona il pignoramento immobiliare?
La procedura immobiliare è lunga e complessa e non ha un andamento univoco.
Vediamo dunque come funziona e le fasi in cui si articola.
4. Quando si può procedere con il pignoramento immobiliare?
Al pari di qualsiasi espropriazione il pignoramento immobiliare può avere luogo solo in virtù di un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo esecutivo, cambiale …) attestante l’esistenza di un diritto del creditore certo, liquido ed esigibile (art. 474 c.p.c.).
L’avvio della procedura presuppone quindi :
- l’avvenuta notifica al debitore del titolo esecutivo e del relativo atto di precetto, ossia un’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo, entro un termine di regola non inferiore a 10 giorni (salvo le ipotesi di adempimento immediato previste dall’art. 482 c.p.c.);
- il decorso dei rituali 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto (salvo le riferite ipotesi di esecuzione immediata).
5. L’avvio della procedura: il contenuto dell’atto di pignoramento
A norma dell’art. 555 c.p.c. il pignoramento immobiliare si esegue mediante notifica al debitore e successiva trascrizione di un atto che dovrà contenere:
- i tradizionali requisiti di qualsiasi atto di parte (art. 125 c.p.c.);
- l’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione, inserendo gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato (natura dell’immobile, destinazione urbanistica, comune di appartenenza, numero di partita catastale o delle mappe censuarie e almeno tre confini);
- l’ingiunzione al debitore di cui all’art. 492 primo comma c.p.c., di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti.
6. La notifica e la trascrizione del pignoramento
L’atto di pignoramento dev’essere consegnato all’ufficiale giudiziario competente unitamente alla copia uso trascrizione, affinchè provveda alla notifica al debitore e alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
A tali incombenti può provvedere anche il creditore procedente.
Eseguita l’ultima notificazione l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore o al suo avvocato l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione che gli è stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari.
Giurisprudenza
Tribunale Cassino, 21 luglio 2017
7. La custodia dei beni pignorati (artt. 559 e 560 c.p.c.)
Il primo comma dell’art. 559 c.p.c. prescrive che con il pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi le pertinenze e i frutti, senza diritto a percepire alcun compenso.
Come tale è soggetto agli obblighi del custode indicati all’art. 521 c.p.c.
Dalla lettura dell’art. 559 c.p.c. emerge tuttavia che il debitore riveste la qualifica di custode solo in ipotesi residuali, ovvero quando:
- abita l’immobile;
- pur avendo autorizzato o delegato la vendita il giudice dell’esecuzione ravvisa l’inutilità della custodia in ragione della particolare natura dei beni pignorati (art. 559 quarto comma c.p.c.).
La qualifica di custode, di regola, è quindi attribuita ad un soggetto professionale diverso dal debitore.
Ciò accade in particolare:
- ad istanza dal creditore pignorante o di un creditore intervenuto (art. 559 secondo comma, primo periodo, c.p.c.);
- se l’immobile non è occupato dal debitore (art. 559 secondo comma ultimo periodo, c.p.c.);
- se il debitore, nominato custode, è inadempiente rispetto agli obblighi cui è soggetto (art. 559 terzo comma c.p.c.);
- con la pronuncia dell’ordinanza con cui è autorizzata o delegata la vendita, se il debitore era stato nominato custode (art. 559 quarto comma c.p.c.).
7.1 Le modalità della custodia: la riforma dell’art. 560 c.p.c.
L’art. 560 c.p.c., contenente la disciplina delle modalità di custodia dei beni pignorati, ha subito profonde modifiche, l’ultima delle quali ad opera della L. n. 12/2019, di conversione dell’art. 4 del D.L. n. 135/2018.
Il nuovo art. 560 si applica alle procedure di espropriazione immobiliare iniziate con pignoramenti notificati a partire dal 13 febbraio 2019 (data di entrata in vigore della legge di conversione), mentre alle procedure intraprese anteriormente continua ad applicarsi la previgente formulazione.
E’ quindi opportuno esaminare distintamente le due ipotesi.
7.2 Procedure antecedenti il 13/02/2019: l’ordine di liberazione dell’immobile
Al testo dell’art. 560 c.p.c. aveva già apportato modifiche il D.L. n. 59/2016, convertito con L. n. 119/2016.
Obiettivo della riforma del 2016 era quello di consentire una liberazione dell’immobile pignorato direttamente ad opera del custode, seppur sotto le direttive “flessibili” del giudice dell’esecuzione.
Fulcro dell’art. 560 c.p.c., nel testo ante riforma 2019, è quindi l’ordine di liberazione, impugnabile mediante opposizione agli atti esecutivi.
Secondo la previgente formulazione della norma il giudice dell’esecuzione pronuncia l’ordine di liberazione, quando:
- non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l’immobile, in tutto o anche solo in parte;
- revoca l’autorizzazione ad abitarvi precedentemente concessa;
- provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione del bene.
All’attuazione dell’ordine provvede direttamente il custode, secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione e senza l’osservanza delle formalità previste agli articoli 605 e ss. c.p.c., anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento.
Per l’attuazione il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68 c.p.c..
Con l’ordine di liberazione il giudice stabilisce inoltre le modalità con cui il custode deve consentire l’esame dei beni in vendita da parte dei soggetti interessati a presentare un’offerta di acquisto.
L’esame è consentito entro quindici giorni dalla richiesta, che va formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode.
In ogni caso quest’ultimo, previa autorizzazione del giudice, provvede all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato, esercitando le azioni previste dalla legge necessarie per conseguirne la disponibilità.
Le spese sostenute dal custode per conseguire il rilascio dell’immobile restano a carico della procedura: il terzo comma dell’art. 560 c.p.c. prevede infatti che la liberazione avvenga senza oneri per l’aggiudicatario, l’assegnatario o l’acquirente.
Se all’interno dell’immobile pignorato vi sono beni o documenti inerenti l’attività imprenditoriale dell’occupante, il custode intima a quest’ultimo l’asporto entro un termine non inferiore a 30 giorni, riducibile in caso di urgenza.
In difetto di asporto dei beni entro il termine assegnato questi si considerano abbandonati e il custode, salvo diversa indicazione del giudice, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.
7.3 Procedure successive al 13.02.2019
A queste procedure si applica l’attuale formulazione dell’art. 560 c.p.c., conseguente alla riforma del 2019.
Tra le modifiche apportate alla norma spicca la previsione, contenuta al terzo comma, secondo cui il debitore e i familiari con lui conviventi non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal successivo sesto comma.
Quest’ultimo prevede che il giudice, sentiti il custode e il debitore, possa ordinare la liberazione dell’immobile pignorato quando:
- è ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti;
- l’immobile non è adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione per colpa e dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare;
- il debitore viola gli altri obblighi posti a suo carico;
- l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.
Il successivo comma 8 prescrive inoltre che “fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’art. 586 c.p.c.”.
La disciplina del 2019 si snoda quindi su un doppio binario, distinguendo a seconda che l’immobile pignorato sia abitato o meno dal debitore e dai suoi familiari.
Con la conseguenza che nel primo caso il giudice ordina la liberazione dell’immobile sentiti il custode e il debitore stesso solo se ricorrono le condizioni di cui al sesto comma; diversamente l’immobile resta occupato fino alla pronuncia del decreto di trasferimento.
8. L’iscrizione a ruolo (art. 557 c.p.c.)
Dal momento in cui l’ufficiale giudiziario restituisce al creditore o al suo avvocato le copie dell’atto notificato e la nota di trascrizione, questi hanno 15 giorni di tempo per iscrivere a ruolo il pignoramento a pena di inefficacia.
L’iscrizione a ruolo avviene depositando presso la cancelleria del Tribunale competente la nota di iscrizione a ruolo con le copie conformi, attestate dall’avvocato, del titolo esecutivo, del precetto e dell’atto di pignoramento notificato, nonché la nota di trascrizione.
Il cancelliere, una volta ricevuto il deposito e verificatane la regolarità, forma il fascicolo d’ufficio dell’esecuzione assegnandole un numero di ruolo.
9. L’avviso ai creditori iscritti (498 c.p.c.)
Entro 5 giorni dal pignoramento il creditore pignorante che ha interesse a procedere con la vendita deve notificare ai creditori, che siano titolari di un diritto di prelazione sul bene risultante da pubblici registri, un avviso contenente l’indicazione del creditore pignorante, del credito per cui si procede, del titolo e dei beni pignorati.
In difetto di prova di tale notificazione il giudice dell’esecuzione non potrà provvedere sull’eventuale istanza di vendita.
10. L’istanza di vendita del bene pignorato (art. 567 c.p.c)
La vendita del bene pignorato può essere chiesta con istanza presentata dal creditore pignorante o da qualsiasi creditore intervenuto, purchè munito di titolo esecutivo.
L’istanza può presentarsi dopo che è decorso il termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento, previsto all’art. 501 c.p.c., e non oltre 45 giorni dal pignoramento stesso, altrimenti questo perde efficacia (art. 497 c.p.c.).
In tal caso il giudice dell’esecuzione pronuncia ordinanza con cui dispone la cancellazione della trascrizione e il conservatore dei Registri Immobiliari provvederà in tal senso su presentazione dell’ordinanza (art. 562 c.p.c.).
11. Il deposito della documentazione ipocatastale (art. 567 c.p.c.)
Entro 60 giorni dal deposito dell’istanza di vendita il creditore procedente deve allegarvi la cosiddetta documentazione ipocatastale, ossia l’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni precedenti la trascrizione del pignoramento.
Tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
11.1 La proroga del termine
Il termine per il deposito della documentazione ipocatastale può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori 60 giorni.
La proroga può essere disposta anche dal giudice quando ritiene che la documentazione necessiti di un’integrazione: in tal caso assegna al creditore altri 60 giorni per completarla.
11.2 L’inefficacia del pignoramento
Se la proroga non ha luogo o la documentazione non è integrata nei termini, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento in relazione all’immobile per il quale non è stata depositata la documentazione.
L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti, e con la stessa ordinanza è disposta anche la cancellazione della trascrizione del pignoramento (art. 562 secondo comma c.p.c.).
Il giudice dichiara inoltre l’estinzione del processo esecutivo se non ci sono altri beni pignorati.
A questa ipotesi di inefficacia si aggiungono quelle già menzionate.
Riepilogando, il pignoramento è quindi inefficace nei seguenti casi:
- mancata iscrizione a ruolo entro 15 giorni dalla data di restituzione dell’atto di pignoramento notificato da parte dell’ufficiale giudiziario (art. 557, secondo comma c.p.c.);
- mancato deposito dell’istanza di vendita entro 45 giorni dal pignoramento (art. 497 c.p.c.).;
- mancato deposito della documentazione ipocatastale nei termini (in difetto di proroga) o mancata integrazione entro il termine prorogato.
12. L’autorizzazione alla vendita (art. 569 c.p.c.)
A seguito dell’istanza di vendita ed entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto (incaricato di relazionare circa la situazione giuridica del bene e di stimarlo) e fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori che hanno ricevuto l’avviso ex art. 498 c.p.c. e che non sono intervenuti nel procedimento.
Tra la data del provvedimento e quella fissata per l’udienza non possono intercorrere più di 90 giorni.
Salvo il caso di interventi tardivi (artt. 565 e 566 c.p.c.), il creditore pignorante e i creditori intervenuti ai sensi dell’art. 499 c.p.c. depositano, entro 30 giorni dall’udienza, un atto sottoscritto personalmente dal creditore e previamente notificato al debitore esecutato, dove è indicato l’ammontare del credito residuo per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso e delle spese sostenute fino all’udienza.
Se l’atto non viene depositato, il credito dovuto al creditore procedente e ai creditori intervenuti è fissato, ai fini della liquidazione, nell’importo indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi legali e delle spese successive.
12.1 L’udienza di comparizione
All’udienza di comparizione le parti:
- possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita;
- devono proporre le opposizioni agli atti esecutivi, a pena di decadenza, se non sono già decadute dal diritto di proporle.
Se ci sono opposizioni il Tribunale decide con sentenza e il giudice dell’esecuzione disporrà poi la vendita con ordinanza.
Se non ci sono opposizioni il giudice pronuncia ordinanza con cui, alternativamente:
- fissa la vendita del bene (con incanto o senza), stabilendone modalità di esecuzione e tempi;
- delega le operazioni di vendita (senza incanto e con incanto) ad un professionista (avvocato, notaio, commercialista), stabilendo il luogo ed il termine per il loro svolgimento e le modalità della pubblicità (art. 591 bis c.p.c.), ove ciò non sia pregiudizievole per gli interessi delle parti.
13. Le modalità di vendita del bene pignorato
La vendita del bene può avvenire all’incanto (c.d. vendita all’asta) o senza incanto.
13.1 La vendita senza incanto (artt. 570-575 c.p.c.)
Con la riforma del 2005 la vendita senza incanto è divenuta un passaggio preliminare obbligatorio per poter procedere alla vendita con incanto.
13.1.1 L’avviso di vendita (art. 570 c.p.c.)
La vendita senza incanto ha inizio con la pubblicazione dell’avviso di vendita da parte del cancelliere, contenente l’indicazione:
- degli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile pignorato;
- del valore dell’immobile, determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.;
- del sito internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima;
- del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore, con l’avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dalla cancelleria del Tribunale a chiunque vi abbia interesse.
13.1.2 L’offerta di acquisto (art. 571 c.p.c.)
Chiunque, tranne il debitore e le persone indicate all’art. 1471 c.c., può formulare offerte per l’acquisto dell’immobile pignorato e può farlo personalmente o tramite procuratore legale.
A tal fine l’offerente deve presentare in cancelleria una dichiarazione contenente l’indicazione:
- del prezzo offerto;
- delle tempistiche e delle modalità di pagamento;
- di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
L’offerta d’acquisto è irrevocabile, salvo che:
- il giudice ordini l’incanto;
- siano trascorsi 120 giorni dalla sua presentazione e non sia stata accolta.
L’offerta è inefficace:
- se perviene oltre il termine fissato nell’ordinanza di vendita;
- se è inferiore di oltre 1/4 al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita;
- se l’offerente non presta una cauzione pari ad almeno 1/10 del prezzo offerto.
La vendita si svolge in modo diverso a seconda che via sia una sola offerta o più.
13.1.3 Unica offerta (art. 572 c.p.c.):
Se l’offerta è unica il giudice sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti.
Se questa è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita viene senz’altro accolta.
Se invece è inferiore al valore predetto ma in misura non superiore ad 1/4, il giudice può disporre la vendita:
- se ritiene che non vi sia una seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita;
- se non sono state presentate istanze di assegnazione.
13.1.4 Pluralità di offerte (art. 573 c.p.c.):
Se vi sono più offerte il giudice invita in ogni caso gli offerenti ad una gara sull’offerta più alta.
Procede però all’assegnazione del bene:
- se sono state presentate istanze in tal senso
e
- se il prezzo indicato nella miglior offerta o in quella presentata per prima, oppure il prezzo all’esito della gara è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita.
13.1.5 Provvedimenti relativi alla vendita (art. 574 c.p.c.)
A conclusione della vendita vengono emanati due decreti:
- decreto di vendita, con cui il giudice dispone il modo e il termine per il versamento del prezzo;
- decreto di trasferimento (emanato solo dopo che è stato versato il prezzo), con cui il giudice trasferisce la proprietà del bene all’aggiudicatario ai sensi dell’art. 586 c.p.c..
Se invece il prezzo non è versato a norma del decreto di vendita il giudice dichiara la decadenza e adotta i provvedimenti di cui all’art. 587 c.p.c. (nuovo incanto).
13.1.6 La rateizzazione
L’art. 569 terzo comma c.p.c. prevede che quando ricorrono giustificati motivi il giudice dell’esecuzione può disporre, nell’ordinanza di vendita, il versamento rateale del prezzo entro un termine non superiore a 12 mesi.
Proprio in riferimento a tale ipotesi l’art. 574 c.p.c. prevede che l’aggiudicatario, ammesso al pagamento rateale, possa chiedere ed ottenere l’immissione anticipata nel possesso dell’immobile prima di aver saldato integralmente il prezzo.
A tal fine è però necessario che l’aggiudicatario presti una fideiussione a garanzia del saldo finale, con le seguenti caratteristiche:
- di importo pari ad almeno il 30% del prezzo di vendita;
- autonoma;
- irrevocabile;
- “a prima richiesta”;
- rilasciata da banche, società assicuratrici o intermediari finanziari che svolgono attività di rilascio di garanzie in via esclusiva o prevalente e che contestualmente sono sottoposte regolarmente a revisioni contabili da parte delle abilitate società di revisione.
Se l’aggiudicatario adempie al pagamento entro il termine e secondo le modalità indicate diviene proprietario del bene di cui era già in possesso.
In caso contrario il giudice procede a norma del combinato disposto degli artt. 574 e 587 c.pc., determinando la perdita della cauzione a titolo di multa, disponendo a un nuovo incanto, trattenendo le rate già versate e ordinando il rilascio dell’immobile.
13.2 La vendita con incanto (artt. 576 – 584 c.p.c.)
La vendita con incanto consiste sostanzialmente in una gara pubblica di offerte al rialzo che si svolge nella sala delle pubbliche udienze davanti al giudice dell’esecuzione o a un suo delegato.
A norma dell’art. 576 c.p.c. il giudice dispone la vendita con incanto, con ordinanza, quando:
- ritiene probabile che tale modalità possa garantire un ricavato superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato ai sensi dell’art. 568 c.p.c.;
- non ci sono state offerte per la vendita senza incanto.
L’incanto è aperto a tutti (eccetto il debitore e i soggetti indicati all’art. 1471 c.c.), tuttavia per parteciparvi è necessario aver prestato la cauzione.
Se l’offerente non diviene aggiudicatario l’importo gli viene restituito subito dopo la chiusura dell’incanto, salvo che non abbia omesso di parteciparvi, personalmente o a mezzo procuratore, senza documentato e giustificato motivo: in tal caso la cauzione è restituita solo per 9/10 dell’intero, mentre il residuo è trattenuto dalla procedura.
Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita.
L’art. 581 c.p.c. prevede che dopo che sono trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua una maggiore l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.
La norma precisa inoltre che ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando è superata da un’altra, anche se poi è dichiarata nulla.
Guida pratica
Altri modi di acquisto degli immobili
13.2.1 Offerte dopo l’incanto (art. 584 c.p.c.)
L’aggiudicazione del bene all’ultimo offerente non è definitiva.
Entro il termine perentorio di 10 giorni dall’aggiudicazione si possono infatti presentare nuove offerte mediante deposito in cancelleria, ma devono superare di 1/5 il prezzo raggiunto con l’incanto altrimenti sono inefficaci.
Se ciò avviene, si dà luogo ad una nuova gara fra il primo aggiudicatario e i nuovi offerenti in aumento a cui possono partecipare anche agli offerenti del precedente incanto, a condizione che abbiano integrato la cauzione, di importo doppio rispetto a quello fissato per l’asta precedente.
Se nessun offerente in aumento partecipa alla gara, l’aggiudicazione originaria diventa definitiva e gli offerenti in aumento perdono la cauzione per intero, salvo grave e giustificato motivo.
13.2.2 Versamento del prezzo ed esito dell’incanto (art. 586 c.p.c.)
Ai sensi dell’art. 586 c.p.c., avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può:
- sospendere la vendita, se ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello “giusto”;
- pronunciare decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario del bene, con cui ordina la cancellazione del pignoramento e le iscrizioni ipotecarie Il decreto contiene anche l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
13.2.3 Assegnazione (art. 588 e ss. c.p.c.).
10 giorni prima dell’udienza fissata per la vendita ogni creditore può chiedere l’assegnazione, per sé o per un terzo, nel caso in cui la vendita non abbia luogo.
A tal fine deve depositare un’istanza di assegnazione contenente l’offerta di pagamento di una somma non inferiore:
- alle spese di esecuzione e ai crediti con prelazione;
- al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita per cui è presentata.
Entro 5 giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione o dalla sua comunicazione, il creditore che è rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiararne in cancelleria il nome, depositando la dichiarazione di quest’ultimo di volerne profittare.
In difetto il trasferimento è fatto a favore del creditore (art. 590 bis c.p.c.).
13.2.4 Esito negativo dell’incanto (art. 591 c.p.c.)
Se l’incanto ha esito negativo e non sono state depositate istanze di assegnazione o il giudice ritiene di non accoglierle può :
- disporre l’amministrazione giudiziaria;
- pronunciare una nuova ordinanza di vendita con cui procedere direttamente ad un nuovo incanto, allo stesso prezzo;
- stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di ¼ e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà. In tal caso fissa un termine compreso tra i 60 e i 90 giorni per il deposito delle offerte di acquisto.
Se al secondo tentativo la vendita non ha luogo e ci sono istanze di assegnazione il giudice assegna il bene, fissando il termine entro il quale dev’essere versato l’eventuale conguaglio.
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14. I costi del pignoramento immobiliare
Intraprendere una procedura di espropriazione immobiliare ha costi notevoli che gravano sul creditore procedente (quanto ai compensi di CTU, delegato e custode limitatamente all’acconto), ma che potrà veder liquidati in prededuzione sul ricavato della vendita qualora questa abbia luogo.
Di seguito un breve riepilogo dei costi principali, con indicazione approssimativa del relativo ammontare.
Notifica dell’atto di pignoramento e del precetto
Il costo varia a seconda della tipologia di notifiche (a mano, per posta) e del numero di destinatari (uno o più esecutati).
Di regola il costo di una notifica individuale è compreso approssimativamente tra i 20,00 e i 50,00 euro.
Rilascio copia uso trascrizione:
- una marca da bollo da 16,00 euro per ogni 4 pagine dell’atto di pignoramento;
- una marca da bollo di valore variabile a seconda del numero complessivo di pagine dell’atto (11,63 euro per gli atti fino a 4 pagine e di 13,58 euro se l’atto ha da 5 a 10 pagine);
Trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari:
- pagamento di 299,00 euro mediante F23;
- compensi del professionista eventualmente incaricato di eseguire queste operazioni.
Iscrizione a ruolo del pignoramento:
- una marca da bollo da 27,00 euro;
- contributo unificato da 278,00 euro.
Deposito documentazione ipocatastale (visure catastali ed ipotecarie del ventennale antecedente il pignoramento) o certificazione notarile sostitutiva:
Il costo varia in base al numero degli immobili ma si aggira indicativamente sui 700,00 – 1.300,00 euro.
Notifica avviso ai creditori iscritti ex art. 498 c.p.c. e ad eventuali comproprietari dell’immobile pignorato:
Come si è detto per la notifica dell’atto di pignoramento, anche in tal caso il costo varia in base al numero e alla tipologia di notifiche.
Compenso esperto:
Fino all’entrata in vigore della L. n. 132/2015 il compenso dovuto all’esperto stimatore veniva versato con un’anticipazione a carico del creditore procedente entro il termine di 30/60 giorni dalla presentazione della richiesta.
La norma citata ha profondamente modificato la situazione prevedendo che il diritto alla liquidazione maturi solo con la vendita dell’immobile e che il compenso sia calcolato sul valore effettivo di vendita o di assegnazione e non più sul valore del bene così come stimato dall’esperto.
Il criteri di liquidazione del compenso sono contenuti:
- nella n. 132/2015;
- nel P.R. n. 115 del 30/05/2002 (“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di giustizia”);
- nel M. del 30/05/2002 (“Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale”);
- all’art. 4 della n. 319 dell’8 luglio 1980 (vacazioni).
E’ previsto un compenso “base”, rapportato al prezzo di aggiudicazione suddiviso in scaglioni di valore, a cui possono aggiungersi ulteriori spettanze:
- onorario (fisso, variabile o a tempo);
- indennità di trasferta e soggiorno fuori circoscrizione e spese di viaggio;
- rimborso spese sostenute (e giustificate) per l’adempimento dell’incarico.
Se la procedura si arresta prima della vendita, l’esperto ha diritto al saldo sul compenso calcolato in base al valore della perizia o all’ultimo prezzo d’asta.
Il compenso liquidato non è in ogni caso inferiore a 145,12 euro.
Compensi custode giudiziario:
I compensi spettanti al custode per l’attività espletata sono determinati in base ai parametri indicati al D.M. n. 80/2009 e variano in base al tipo di attività svolta.
Quanto all’attività di custodia ordinaria il compenso è calcolato come segue, in percentuale sul valore di aggiudicazione o di assegnazione di ciascun lotto immobiliare:
- fino a 25.000,00 euro: 3%;
- da 25.000,01 euro e fino a 100.000,00 euro: 1%;
- da 100.000,01 euro e fino a 200.000,00 euro: 0,8%;
- da 200.000,01 euro e fino a 300.000,00 euro: 0,7%;
- da 300.000,01 euro e fino a 500.000,00 euro: 0,5%;
- da 500.000,01 euro e oltre: 0,3%.
Le percentuali variano (in aumento) per le attività di custodia straordinaria e in relazione al compimento di specifici atti.
Al custode è comunque dovuto un compenso non inferiore a 250,00 euro.
Compenso delegato alla vendita
Si è detto che il giudice dell’esecuzione può delegare il compimento delle attività di vendita ad un professionista esterno (avvocato, notaio, commercialista), la cui attività è remunerata sulla base di specifici parametri indicati nel D.M. n. 227/2015 (“Regolamento concernente la determinazione e liquidazione dei compensi per le operazioni delegate dal giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 169-bis e 179-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile”).
Anche il compenso del delegato è rapportato al prezzo di aggiudicazione o al valore di assegnazione del bene come di seguito riepilogato:
- prezzo di aggiudicazione/valore di assegnazione pari o inferiore a 100.000,00 euro: 4.000,00 euro oltre Iva e C.p.a.;
- prezzo di aggiudicazione/valore di assegnazione superiore a 100.000,00 euro e pari o inferiore a 500.000,00 euro: 6.000,00 euro oltre Iva e C.p.a.;
- prezzo di aggiudicazione/valore di assegnazione superiore a 500.000,00 euro: 8.000,00 euro oltre Iva e C.p.a..
In base alla complessità delle attività svolte il giudice può aumentare o ridurre il compenso del fino al 60%.
Al professionista delegato spetta inoltre:
- un rimborso forfettario delle spese generali, in misura pari al 10% dell’importo del compenso;
- il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate.
In ogni caso l’ammontare complessivo del compenso e delle spese generali liquidato al professionista non può superare il 40% del prezzo di aggiudicazione o del valore di assegnazione.
Compenso avvocato:
Il legale che assiste il creditore nelle varie fasi in cui si articola l’esecuzione immobiliare ha diritto a percepire un compenso per l’attività svolta.
Gli importi sono indicati nelle tabelle allegate al D.M. n. 55/2014 (“Regolamento recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense”) e variano in base al valore dell’immobile.
Indicativamente il compenso medio si aggira attorno ai 1.500,00 euro oltre rimborso forfettario, Iva e C.p.a.
Costi pubblicazioni e pubblicità della vendita:
I costi variano in base al numero di pubblicazioni e dei lotti da pubblicizzare, nonché del soggetto deputato ad eseguire gli adempimenti pubblicitari.
La pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia ha un costo di 100,00 euro per ogni lotto, oltre oneri bancari connessi all’operazione.
Di regola è necessaria la costituzione di un fondo spese (a carico del creditore procedente) di importo approssimativamente compreso tra i 2.000,00 ed i 2.500,00 euro.
15. Quanto tempo passa dall’atto di pignoramento immobiliare alla vendita all’asta?
Le recenti riforme al codice di procedura civile hanno ridotto i tempi intercorrenti tra la notifica dell’atto di pignoramento alla vendita all’asta dell’immobile oggetto di esecuzione.
Ciononostante la durata media di un’esecuzione immobiliare si aggira tutt’oggi attorno ai 4/5 anni.
Di regola tra la notifica del pignoramento e la prima vendita all’asta passano non meno di 7/8 mesi ma è infrequente che il bene sia venduto al primo tentativo.
Si tratta comunque di un termine indicativo che varia da Tribunale a Tribunale e che risente dei vari eventi che possono condizionare le fasi della procedura esecutiva (rinvii, istanze di proroga, differimenti di udienza, trattative con i creditori).
16. Pignoramento immobiliare della “prima” (ed unica) casa
Se l’esecuzione ha ad oggetto l’immobile in cui abita il debitore il pignoramento può andare incontro a limiti, in particolare se vi è un solo creditore procedente e si tratta dell’agente della riscossione (prima Equitalia, ora Agenzia delle Entrate Riscossione).
Il c.d. “decreto del fare” (D.L. n. 69/2013, convertito con modificazioni dalla L. n. 98/2013) ha infatti modificato l’art. 76, comma 1 del D.P.R n. 602/1973 (“Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito”) prevedendo l’impignorabilità, per il solo agente della riscossione, dell’unico immobile di proprietà del debitore (con esclusione delle abitazioni di lusso aventi specifiche caratteristiche e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9) in cui lo stesso abiti e risieda anagraficamente.
Dalla lettura della norma si evince quindi che l’impignorabilità dell’immobile opera solo:
- per l’agente della riscossione (Agenzia delle Entrate Riscossione, Esattoria delle imposte locali) e non anche per i creditori privati;
- se l’immobile pignorato è l’unico di proprietà del debitore (si parla impropriamente di “prima casa” ma è necessario sia anche il solo ed unico immobile del debitore);
- se non è immobile di lusso;
- se il debitore vi abita e vi risiede anagraficamente.
Se invece non ricorrono questi requisiti (ad esempio il debitore è proprietario di più immobili rispetto a quello pignorato) il bene potrà essere pignorato anche dall’agente della riscossione, seppur alle seguenti condizioni (artt. 76 e ss. del D.P.R. citato):
- il credito complessivo per cui procede deve superare 120 mila euro;
- l’agente della riscossione deve aver iscritto ipoteca sul bene;
- 30 giorni prima dell’iscrizione ipotecaria deve aver notificato al debitore un preavviso di ipoteca, a cui questi può opporsi;
- per poter iscrivere ipoteca il debito, comprensivo di sanzioni e interessi, deve essere superiore ad almeno 20 mila euro;
- devono essere decorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione ipotecaria senza che il debito sia stato estinto;
- la somma del valore di tutti i beni immobili intestati al debitore deve superare i 120 mila euro.
I predetti limiti valgono solo nel caso di procedure esecutive intraprese direttamente dall’agente della riscossione, mentre non valgono se l’Agenzia delle Entrate interviene nell’esecuzione immobiliare promossa da altro creditore.
17. Che cosa accade se viene pignorata una quota errata di un bene?
Occorre distinguere due ipotesi, a seconda che l’errore porti ad assoggettare ad esecuzione una quota eccedente o una quota inferiore rispetto a quella di cui il debitore è titolare.
Pignoramento di quota eccedente:
la giurisprudenza (tra tutte Cass. n. 4612/1985) ritiene che il pignoramento sia nullo, muovendo dalla considerazione che la vendita forzata non può avere l’effetto di frazionare il diritto del debitore ma solo trasferirlo nella sua interezza.
Pignoramento di una quota inferiore:
l’accertamento di una minor estensione del diritto debitorio rispetto a quanto prospettato nell’atto di pignoramento non è invece ritenuto tale da compromettere l’efficacia dell’esecuzione.
Il pignoramento quindi è valido, nei limiti della quota di cui l’esecutato è effettivamente titolare, purché l’esecuzione non dia luogo alla costituzione di nuovi diritti sul bene pignorato (così Cass. sent. n. 6833/2015).
18. Come bloccare un pignoramento immobiliare?
Una volta che l’esecuzione immobiliare è iniziata il debitore può ancora evitare di veder venduto il proprio immobile.
Di seguito alcune delle possibili strategie esperibili.
18.1 L’accordo con i creditori
Una prima possibilità è quella di trovare un accordo con i creditori, soluzione spesso gradita anche a questi ultimi soprattutto in ragione dei già rammentati costi e tempi della procedura esecutiva.
La proposta di accordo sarà verosimilmente formulata dall’avvocato del debitore e, se accettata, verrà formalizzata in un accordo transattivo.
Il contenuto dell’accordo è tendenzialmente libero e concordato dalle parti e tipicamente vede l’impegno del debitore a versare il dovuto e dei creditori a rinunciare alla procedura esecutiva.
Di regola gli schemi transattivi più frequenti sono il saldo e stralcio (estinzione del debito mediante il pagamento di una somma ridotta rispetto al credito complessivamente vantato, versata immediatamente o a breve termine) o la corresponsione dilazionata del dovuto, anche se nulla vieta alle parti di combinare entrambi.
Va detto però che in pendenza di trattative e fintanto che l’accordo non è concluso l’esecuzione non è sospesa.
Se (come di regola accade) vi sono più creditori è necessario che tutti sottoscrivano l’accordo, posto che l’adesione di alcuni non implica la rinuncia alla procedura anche da parte degli altri.
La definizione transattiva delle pendenze può rivelarsi particolarmente utile quando tra i creditori vi sia l’Agente della Riscossione.
Come anticipato, questo sconta particolari limiti di procedibilità nell’intraprendere l’esecuzione, a condizione tuttavia che sia il solo creditore procedente, mentre se interviene nell’esecuzione promossa da altri non ha limitazioni (si veda sopra il paragrafo “Pignoramento immobiliare della “prima” (e unica) casa”).
Il debitore può quindi avere interesse a concludere un accordo, se non con tutti i creditori, quantomeno con quelli diversi da Agenzia delle Entrate Riscossione che, ove rimanesse il solo creditore procedente, sconterebbe le limitazioni sopra menzionate.
18.2 La conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)
Il debitore che vede pignorato il proprio immobile può anche chiedere, prima che sia disposta la vendita, di sostituire ai beni pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.
E’ la c.d. “istanza di conversione”, che a fronte del versamento dell’intera somma consente la liberazione del bene dal pignoramento.
A pena di inammissibilità l’istanza può essere avanzata una sola volta, depositando in cancelleria una somma non inferiore ad 1/6 dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti di eventuali intervenuti, dedotti i versamenti effettuati.
La somma complessiva da sostituire al bene pignorato è determinata dal giudice dell’esecuzione con ordinanza, sentite le parti in udienza, non oltre 30 giorni dal deposito dell’istanza di conversione.
Se ricorrono giustificati motivi il pagamento può avvenire in maniera rateale, entro il termine massimo di 48 mesi.
Ogni 6 mesi il Giudice provvederà a pagare il creditore pignorante o a distribuire tra gli intervenuti le somme nel frattempo versate dal debitore.
In caso di omissione o ritardo nel pagamento superiore a 30 giorni, le somme già versate entrano a far parte dei beni pignorati e ne viene disposta la vendita a richiesta dei creditori.
Supponendo una procedura di espropriazione promossa da un creditore per 10.000,00 euro, in cui hanno spiegato intervento altri due creditori, rispettivamente per 8.000,00 e 15.000,00 euro, il debitore potrebbe quindi “liberarsi” dal pignoramento presentando in cancelleria l’istanza di conversione e contestualmente depositando una somma non inferiore a 5.500,00 euro.
Sarà poi il giudice a determinare l’importo complessivo da sostituire al bene pignorato, pronunciandosi anche in merito ad un’eventuale corresponsione rateale.
Codice procedura civile commentato
Conversione del pignoramento
Natura e funzione dell’istituto
18.3 L’opposizione al pignoramento
Il debitore può inoltre bloccare l’esecuzione opponendosi al pignoramento.
L’opposizione può essere di due tipi, a seconda dei motivi posti a fondamento.
A tal proposito si distingue l’opposizione all’esecuzione dall’opposizione agli atti esecutivi, a loro volta diversificate quanto a modalità di presentazione e di svolgimento del giudizio, a seconda che siano esperite prima o dopo l’inizio della procedura esecutiva.
Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)
Con l’opposizione all’esecuzione il debitore contesta il diritto della parte istante ad intraprendere la procedura esecutiva, ritenendo che non ne sussistano le condizioni (difetto di titolo esecutivo, impignorabilità dei beni esecutati, difetto di legittimazione passiva dell’esecutato).
Il secondo comma dell’art. 615 c.p.c. (nella formulazione riformata dal D.L. n. 59/2016, conv. in L. n. 119/2016) prevede che l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita, salvo sia fondata su fatti sopravvenuti o l’opponente dimostri di non averla potuta proporre tempestivamente per causa a lui non imputabile.
Il termine ultimo per proporre opposizione all’esecuzione è quindi quello di pronuncia dell’ordinanza di vendita da parte del giudice dell’esecuzione.
Per quanto riguarda la forma:
- se l’esecuzione non è ancora iniziata l’opposizione si propone come opposizione a precetto, con citazione dinanzi al giudice competente che, su istanza di parte, può sospendere l’efficacia esecutiva del titolo concorrendo gravi motivi;
- se l’esecuzione è iniziata l’opposizione si propone con ricorso al giudice dell’esecuzione.
Rivista
Opposizione all’esecuzione
Sezioni unite e reclamabilità dell’ordinanza ex art. 615, 1° comma, c.p.c.
Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.).
Con l’opposizione agli atti esecutivi il debitore non contesta il diritto dell’istante a procedere all’esecuzione bensì le modalità con cui è stata intrapresa, lamentando l’esistenza di vizi formali degli atti del processo esecutivo (vizi di notificazione del titolo o del precetto).
Il termine perentorio per proporre opposizione è di 20 giorni dal compimento del singolo atto o dal momento in cui il soggetto ne ha avuto conoscenza.
Anche in tal caso le modalità di proposizione differiscono a seconda che l’esecuzione sia già iniziata o meno:
- se l’opposizione precede la notifica del pignoramento si propone con atto di citazione dinanzi al giudice territorialmente competente indicato nell’atto di precetto;
- se l’opposizione avviene ad esecuzione iniziata si propone con ricorso al giudice dell’esecuzione.
Il giudice può sospendere l’esecuzione sia ante udienza (ricorrendo una situazione di urgenza) sia a seguito di quest’ultima.
Formula
Atto di citazione per opposizione agli atti esecutivi
18.4 Riacquistare l’immobile all’asta
Si è detto che tutti, tranne il debitore e i soggetti di cui all’art. 1471 c.c., possono partecipare all’incanto.
E’ vero anche che, pur non potendo riacquistare il bene, neppure per interposta persona, il debitore potrebbe beneficiare dell’acquisto fatto da un soggetto (ad es. un suo prossimo congiunto) se questi poi gli consentisse di usufruire dell’immobile.
Non è quindi da escludere una simile eventualità, che però sarà conveniente solo se l’esposizione debitoria complessiva è superiore al prezzo di vendita dell’immobile.
Supponiamo ad esempio che si proceda nei confronti di un soggetto per 250.000,00 euro di debiti e che un suo familiare riesca ad acquistarne l’immobile pignorato all’asta per 100.000,00 euro, consentendogli poi di abitarvi.
L’acquisto sarà vantaggioso, perché consentirà al debitore di ottenere la liberazione dell’immobile pignorato pagando solo parte del debito originario.
Il vantaggio sarà ancora maggiore se il debitore non dispone di altri immobili, risultando vana l’azione esecutiva da parte di eventuali creditori rimasti insoddisfatti, interessati ad agire per il soddisfacimento del residuo.
19. Cancellazione del pignoramento immobiliare
Per varie ragioni può accadere che la procedura esecutiva volga al termine senza che il debitore perda la disponibilità del bene (mancata iscrizione a ruolo, difetto di offerte di acquisto del bene, accordo con i creditori).
In tal caso occorre però che il pignoramento venga cancellato in modo che il titolare possa riacquistarne la disponibilità libero da pesi.
Si è detto infatti che il pignoramento è trascritto presso la Conservatoria del Registri Immobiliari, così da renderlo opponibile a terzi ed il vincolo permane per 20 anni se la formalità non è rinnovata o cancellata anticipatamente.
La cancellazione del pignoramento spetta di regola al creditore.
Ciò accade ad esempio quando il pignoramento si estingue a fronte dell’integrale pagamento del debito, anche alla luce di un accordo transattivo concluso tra le parti, come indicato sopra.
In tal caso è il creditore che di regola, a seguito dell’integrale estinzione del debito, si fa carico di cancellare il pignoramento.
Non è tuttavia infrequente che le parti concordino l’addebito al debitore dei costi di cancellazione.
Se invece la cancellazione è disposta dal giudice (ad esempio per mancata iscrizione a ruolo o omesso deposito della documentazione ipocatastale nel termine previsto, ma anche in caso di accoglimento dell’opposizione, ritenuta fondata) l’adempimento della formalità spetta al conservatore dei Registri Immobiliari.
20. Pignoramento di beni indivisi (artt. 599 e ss. c.p.c.)
Sussiste quando oggetto del pignoramento è la quota ideale di un bene presente all’interno del patrimonio del debitore e di cui questi è contitolare assieme ad altri soggetti.
Dovendo “colpire” la sola quota di spettanza del debitore, il pignoramento è possibile anche se non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore.
Il creditore pignorante dovrà però notificare avviso agli altri contitolari, vietando loro di lasciar separare al debitore la propria parte di bene.
Posto che l’espropriazione interessa la sola quota debitoria, questa andrà separata dalle restanti porzioni del bene:
- se il bene è facilmente divisibile in natura il giudice dell’esecuzione dispone la separazione della quota su istanza del creditore procedente o dei comproprietari e sentiti tutti gli interessati. Separata la quota questa è sottoposta a vendita forzata o è assegnata in pagamento secondo le disposizioni del codice di rito;
- se la separazione in natura della quota non è possibile o nessuno la richiede il giudice dispone:
- la divisione, secondo le norme del codice civile o su accordo delle parti. In ogni caso l’esecuzione resta sospesa finchè sulla divisione non interviene la sentenza conclusiva del giudizio di divisione o l’accordo;
- la vendita della quota indivisa, ma solo quando ritiene probabile il conseguimento di un ricavato pari o superiore al valore della quota stessa, così come stimato dall’esperto.
21. Fac-simile atto di pignoramento immobiliare
Tribunale di …..
Atto di pignoramento immobiliare
Il creditore procedente, Sig.ra …. nata a ….., il ….., codice fiscale ….. rappresentata e difesa, giusta procura alle liti in calce/a margine del presente atto/dell’atto di precetto, dall’Avv. ……, codice fiscale ….., pec: ….., fax: ….. , presso il cui studio in … via … è elettivamente domiciliata,
premesso che
– in data … l’istante ha notificato a ….. (debitore esecutato) atto di precetto a pagare la complessiva somma di euro ….., in virtù di … (titolo esecutivo), notificato il ….., contestualmente e prima al suddetto atto di precetto;
– ad oggi il termine di … (almeno dieci giorni) fissato per l’adempimento è scaduto senza che il debitore abbia provveduto al pagamento, pertanto la Sig.ra … (creditore procedente) intende procedere alla soddisfazione esecutiva del proprio credito.
Tanto premesso,
dichiara
di voler sottoporre a pignoramento immobiliare, ex art. 555 e ss. c.p.c., i seguenti beni immobili/diritti reali immobiliari relativi ai beni di seguito individuati: … (indicazione esatta, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, dei beni e diritti immobiliari da sottoporre ad esecuzione).
Luogo, data
Avv. …
Ad istanza dell’Avv. …, in qualità di difensore della Sig.ra ….(creditore procedente), io sottoscritto Ufficiale Giudiziario addetto all’U.N.E.P. presso il Tribunale di …,
visti:
– il titolo esecutivo costituito da …. emesso dal … il … notificato al debitore il … ;
– l’atto di precetto notificato a … (debitore esecutato), il …, a pagare la somma di euro …;
ho pignorato
i beni immobili/diritti immobiliari sopradescritti, di cui risulta titolare il Sig. … (debitore esecutato), i relativi accessori, pertinenze e frutti;
ho ingiunto
al Sig. … (debitore esecutato), residente in …., via …, n. …, codice fiscale . …, ai sensi dell’art. 492 primo comma c.p.c., di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito della Sig.ra … (creditore procedente) i beni assoggettati all’espropriazione e i frutti di essi;
ho invitato
il Sig. … (debitore esecutato), residente in …, via …, n. …, codice fiscale …, ad effettuare presso la cancelleria del Tribunale di … la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario, con l’avvertimento che in mancanza o in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto, le successive notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria dello stesso Tribunale;
ho avvertito
il Sig. … (debitore esecutato), residente in …, via …, n. …, codice fiscale …, che:
ai sensi dell’ art. 495 c.p.c., può chiedere di sostituire alle cose pignorate una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese, oltre che delle spese di esecuzione, sempre che, a pena d’inammissibilità, depositi in cancelleria, prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma dell’art. 569 c.p.c., la relativa istanza unitamente ad una somma non inferiore ad un sesto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori intervenuti indicati nei rispettivi atti di intervento, dedotti i versamenti effettuati di cui deve essere data prova documentale;
ai sensi dell’art. 615 secondo comma, terzo periodo c.p.c., l’opposizione all’esecuzione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile.
E ho notificato il presente atto consegnandone copia conforme al Sig. … (debitore esecutato), residente in.., via …, n. … a mani di/ a mezzo del servizio postale
Luogo, data
L’Ufficiale Giudiziario
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