Si può vendere una casa ipotecata? #finsubitoagevolazioni

Come vendere una casa con ipoteca: quali i limiti e i rischi per il venditore e il compratore.

Non a tutti è chiaro come funziona l’ipoteca. Spesso ci si chiede se si può vendere una casa ipotecata, qual è la soglia minima del debito al di sotto della quale il creditore non può iscrivere ipoteca e, non meno importante, a quali condizioni si può pignorare la prima casa.

In questa guida cercheremo di fare un po’ di chiarezza sugli aspetti principali che governano la materia, con un’attenzione privilegiata proprio al caso della vendita di un immobile su cui grava già un’ipoteca. Ma procediamo con ordine.

Cosa significa che una casa è ipotecata?

Spesso si ritiene che una casa ipotecata sia di proprietà del creditore ipotecario. Lo si afferma, ad esempio, quando si chiede un mutuo alla banca per l’acquisto di una casa e questa vi iscrive l’ipoteca di primo grado. Nulla di più falso. L’ipoteca è solo una

garanzia riconosciuta al creditore che gli consente, in caso di inadempimento del debitore, di poter pignorare il bene anche se questo viene ceduto a terzi. E non solo: il creditore che per primo iscrive l’ipoteca sull’immobile (da cui il termine “ipoteca di primo grado”) prevale su tutti gli altri creditori che eventualmente insinuati alla procedura di esecuzione forzata. Con la conseguenza che il ricavato della vendita andrà a soddisfare innanzitutto il creditore con l’ipoteca di primo grado e poi, se sussistente, il creditore con l’ipoteca di secondo grado.

Dunque, anche se ipotecata, la casa resta di proprietà del debitore. Questi, del resto, deve versare le imposte sull’immobile e pagare le spese condominiali.

Quanto dura l’ipoteca?

L’ipoteca cessa con il pagamento integrale del debito.

Tuttavia la legge prevede anche un termine di scadenza di 20 anni. Se, prima del decorso di tale termine il creditore non rinnova l’ipoteca, questa cessa. Il creditore potrebbe tuttavia iscrivere di nuovo l’ipoteca anche dopo ma, in tal caso, l’ipoteca acquisirà il grado successivo a quello di altri eventuali creditori che abbiano già iscritto anch’essi un’ipoteca sullo stesso immobile.

Facciamo un esempio.

La banca Alfa iscrive ipoteca di primo grado sulla casa di Tizio. Quest’ultimo perde una causa contro Caio il quale iscrive anch’egli ipoteca sullo stesso immobile: ipoteca che pertanto sarà di secondo grado. Allo scadere dei 20 anni, la banca dimentica di rinnovare l’ipoteca. Pertanto l’ipoteca di Caio diventa di primo grado. La banca potrà nuovamente iscrivere ipoteca ma essa sarà di secondo grado.

Come sapere se una casa è pignorata?

L’ipoteca sulla casa deve essere necessariamente registrata nei pubblici registri affinché qualsiasi potenziale acquirente ne possa prendere conoscenza attraverso una visura ipocatastale da richiedere all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate.

Fornendo infatti i dati catastali dell’immobile ciascun cittadino, senza dover fornire motivazioni, può sapere se su un determinato immobile sono state iscritte ipoteche o se pendono pignoramenti.

Quanti tipi di ipoteca esistono?

L’ipoteca può nascere a seguito di:

• volontà delle parti: succede ad esempio quando il debitore, a fronte di un finanziamento, concede al creditore, a garanzia dell’esatto adempimento dell’obbligazione assunta, l’ipoteca su un immobile. L’immobile può anche essere di un terzo soggetto che abbia acconsentito all’iscrizione dell’ipoteca stessa (ad esempio il padre che, per aiutare il figlio a comprare la casa, concede alla banca l’ipoteca su un proprio immobile). In tal caso si parla di ipoteca volontaria;
• sentenza di condanna: in questo caso il debitore ha perso una causa ed è stato condannato dal giudice a pagare una somma alla controparte. Quest’ultima può, grazie alla sentenza, iscrivere ipoteca su uno o più immobili del debitore in modo da evitare che detti beni possano essere trasferiti al fine di sottrarli a un eventuale pignoramento. Si parla, in tal caso, di ipoteca giudiziale;
• previsione di legge: esistono alcune norme che prevendono in automatico, alla conclusione di determinati contratti, la nascita dell’ipoteca, senza che occorra la volontà delle parti. In tal caso si parla di ipoteca legale.

Sono previsti 2 casi di ipoteca legale:

• a favore del venditore sugli immobili venduti;
• a favore dei coeredi, dei soci e degli altri condividenti per il pagamento dei conguagli. L’ipoteca è costituita sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe l’obbligo di conguaglio

Si può vendere una casa con un’ipoteca?

Poiché, come detto sopra, la casa ipotecata continua ad essere di proprietà del debitore, questi può venderla nonostante dell’ipoteca.

È tuttavia necessario che l’esistenza di tale garanzia venga menzionata nel compromesso e nel rogito affinché l’acquirente sia messo al corrente di ciò, per quanto potrebbe accorgersene da solo attraverso una visura immobiliare.

La giurisprudenza ritiene che, in caso di vendita di casa ipotecata senza comunicazione preventiva all’acquirente, sussista una responsabilità in solido tra venditore e notaio rogante. Quest’ultimo infatti è comunque tenuto a informare il proprio cliente del vincolo.

Cosa succede se si vende una casa ipotecata?

Se si vende una casa ipotecata è bene sapere quali sono gli effetti. Eccoli:

• l’acquirente acquista la casa con tutta l’ipoteca;
• se il debitore principale non adempie alla propria obbligazione nei confronti del creditore, quest’ultimo può pignorare l’immobile benché ormai di proprietà dell’acquirente.

In pratica l’acquirente subisce tutte le vicende relative al rapporto tra debitore e creditore, benché sia estraneo al debito.

Come funziona la vendita di una casa con ipoteca volontaria?

Quando si vende una casa ipotecata, ci sono due opzioni:

• l’acquirente paga il prezzo della compravendita al venditore il quale, con tale somma, estingue contestualmente il debito. Il creditore, che partecipa all’atto, rinuncia così all’ipoteca in modo che il compratore acquista il bene libero da ipoteca. L’operazione, che avviene dinanzi al notaio, richiede la partecipazione delle tre parti;
• l’acquirente paga al venditore un prezzo più basso del valore di mercato del bene e si assume il debito con il creditore, procedendo personalmente all’estinzione dello stesso. All’esito dell’integrale pagamento egli avrà liberato la casa dall’ipoteca. In tal caso, è necessario il consenso del creditore per liberare il venditore dal debito. Il creditore potrebbe anche prevedere una garanzia solidale tra venditore e acquirente.

Nel secondo caso, quando il debito deriva da un mutuo, si ha ciò che tecnicamente si chiama

accollo del mutuo.

L’accollo del mutuo può essere:

• cumulativo: il debitore originale rimane corresponsabile del debito.
• liberatorio: il creditore accetta il subentro del nuovo proprietario nel pagamento del mutuo, liberando il venditore da ogni obbligo.

Come si gestisce la vendita di una casa con ipoteca giudiziale?

Se l’ipoteca è di origine giudiziale, la casa può essere venduta solo dopo l’estinzione dell’ipoteca, la quale non è automatica e deve essere richiesta formalmente agli uffici competenti.

Qual è il ruolo del notaio nella vendita di una casa ipotecata?

Il notaio gioca un ruolo fondamentale nel processo di vendita. È suo compito verificare lo stato dell’immobile, compresa la presenza e il tipo di ipoteca. Prima del rogito, il notaio esegue controlli di conformità, tra cui la visura delle ipoteche che gravano sull’immobile.