Tutelato il debitore esecutato: la banca non potrà più pignorare la casa se arriva la richiesta di rinegoziazione del mutuo.
Esisteva già il divieto di pignoramento sulla prima casa per Agenzia Entrate Riscossione. Mancava solo quello per le banche. Ci ha pensato la legge 19 dicembre 2019, n. 157 appena approvata dal Parlamento (legge che ha convertito il Dl n.124/2019) ed ora già pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dello scorso 24 dicembre 2019. Se non è un divieto al pignoramento della prima casa, poco ci manca. Potremmo più propriamente parlare di sospensione o di blocco.
La riforma, infatti, introduce una norma importante (l’art. 41-bis) che disciplina, seppure «in via eccezionale, temporanea e non ripetibile» una particolare forma di
rinegoziazione del mutuo in favore del consumatore che non ha potuto pagare il mutuo ed è soggetto al pignoramento immobiliare. Il consumatore potrà chiedere così l’assistenza del Fondo di garanzia prima casa.
Grazie alla nuova disciplina, il consumatore potrà proporre, fino al 31.12.2021, un’istanza di rinegoziazione del mutuo laddove abbia visto la propria abitazione principale oggetto di un pignoramento tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019.
La legge, però, prevede tre condizioni che devono congiuntamente sussistere per avvalersi di questa facoltà. Ecco allora come funziona il nuovo blocco del pignoramento prima casa per la banca e quali sono le condizioni per accedere al nuovo beneficio.
Consumatore e casa principale
La prima condizione per ottenere la rinegoziazione del mutuo è che il debitore sia «qualificabile come consumatore» e cioè, sia una persona fisica che agisce per scopi estranei all’
attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.
Il pignoramento
La seconda condizione è che ci deve essere una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore e il cui «pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019».
Per abitazione principale si intende l’immobile che abbia i requisiti previsti per la cosiddetta “prima casa”.
Il credito da rinegoziare o finanziare
Infine, il debito insoluto deve dipendere da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado, concesso per l’acquisto della “prima casa”.
Assenza di altri creditori
Il beneficio spetta a condizione che non vi siano altri creditori intervenuti nella procedura di pignoramento oltre al creditore procedente. Quindi, ad esempio, se ci sono altre ipoteche sull’immobile, non si rientra nel perimetro della norma.
In altri e più chiari termini, la facoltà del debitore potrà essere esercitata a condizione che il creditore ipotecario
sia l’unico creditore procedente oppure che gli altri creditori (poco importa se procedenti o intervenuti) abbiano rinunciato all’esecuzione (probabilmente perché comunque soddisfatti dal debitore).
Entità del debito
Il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale del credito ipotecario originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione. Inoltre, il debito complessivo non deve essere superiore a euro 250.000.
Offerta di rinegoziazione del mutuo
Nella richiesta di rinegoziazione del mutuo, il debitore deve offrire un importo non inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75%.
Inoltre, il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una
dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80 e a condizione che il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore.
I diritti del debitore: la rinegoziazione o il finanziamento
Con la nuova legge il consumatore potrà richiedere una rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia prima casa che potrà operare nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.
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