Le principali problematiche del mutuo cointestato #finsubitoagevolazioni

Pro e contro del mutuo intestato a più persone: solidarietà passiva, debiti, rischio pignoramento e separazione.

Quando una coppia di coniugi acquista una casa in comunione dei beni la banca esige, sul contratto di mutuo, la firma di entrambi. È solo una delle ipotesi di mutuo cointestato. Ben si potrebbe verificare la stessa soluzione, ad esempio, nel caso in cui un giovane con un reddito basso faccia domanda di un finanziamento e, a garanzia dell’adempimento, la filiale chieda anche l’obbligazione di un familiare, ad esempio il padre.

Il mutuo cointestato assolve così alla stessa funzione della fideiussione: aggiungere un ulteriore soggetto a garante della restituzione del denaro.

Naturalmente, tale soluzione, se da un lato agevola la concessione del prestito, aumentando le garanzie per il creditore, finisce per duplicare il rischio dal lato passivo. Tra le principali problematiche del mutuo cointestato vi è la cosiddetta «responsabilità solidale» nei confronti della banca.

Approfondiremo meglio la questione nei successivi paragrafi.

Mutuo cointestato: è obbligatorio?

Spesso, sono le banche a chiedere la doppia firma sul contratto di mutuo. Ciò succede, come anticipato in apertura, nel caso di una coppia di coniugi in comunione dei beni che stipula il mutuo per l’acquisto di un immobile.

Il mutuo cointestato, però, può ricorrere anche nel caso di una coppia di conviventi che decida di comprare casa e di intestarla ad entrambi. E così può avvenire anche tra soci e società per un finanziamento concesso a quest’ultima.

Lo scopo del mutuo cointestato è quello di

aumentare le garanzie per la banca che, in tal modo, può superare eventuali filtri alla concessione del prestito derivanti dalle condizioni economiche del richiedente. L’aggiunta di un altro cointestatario, infatti, consente al creditore di agire indifferentemente contro l’uno o l’altro in caso di inadempimento. In questo modo, se un soggetto non risponde dei redditi sufficienti per ottenere il mutuo, attraverso la cointestazione a un’altra persona più solvibile riuscirà a realizzare il proprio obiettivo.

Il mutuo cointestato non è un’ulteriore figura di mutuo. Può trattarsi di un qualsiasi tipo di mutuo, con la differenza, però, che la parte mutuataria è costituita da più soggetti (che possono essere persone fisiche o giuridiche).

Mutuo cointestato: differenze con la fideiussione

Come anticipato, la funzione tipica della cointestazione del mutuo è raddoppiare le garanzie per la banca creditrice che, in caso di inadempimento, anziché rivalersi contro una sola persona, potrà farlo contro due o più (ossia contro tutti i cointestatari).

Si tratta quindi della stessa finalità che si ottiene per mezzo della fideiussione. Infatti, essa costituisce una garanzia personale ed accessoria, che può essere richiesta dall’Istituto bancario. Il fideiussore è un terzo soggetto che garantisce l’adempimento del pagamento del debitore, se questi dovesse venire meno al suo obbligo.

Ma con alcune differenze.

La fideiussione potrebbe, infatti, contenere delle limitazioni per la banca. Innanzitutto, potrebbe essere previsto il cosiddetto «beneficio di preventiva escussione» in base al quale, se la rata non dovesse essere versata, l’istituto di credito avrebbe l’obbligo di agire prima nei confronti del debitore principale e poi contro il garante. Invece, nel mutuo cointestato, il creditore può agire indifferentemente contro tutti i cointestatari anche nello stesso momento.

In linea generale, il fideiussore risponde solo del debito contratto dal debitore principale al momento della stipula dell’originario finanziamento; per cui, se in un successivo momento la banca dovesse ampliare il credito senza consenso del fideiussore stesso, quest’ultimo non risponderebbe di tali ulteriori debiti.

Diversamente, esiste un’altra tipologia di fideiussione c.d. omnibus, che, come suggerisce il termine stesso, prevede che il fideiussore assuma l’obbligo di garantire tutti i debiti, anche quelli futuri, entro determinati importi massimi. Richiede la presenza di due clausole, vale a dire quella estensiva e quella di garanzia a prima richiesta e senza eccezioni.

In base a quest’ultima, in particolare, il fideiussore, è tenuto a pagare i debiti a seguito di richiesta scritta da parte della banca, senza poter sollevare le eccezioni relative al debito garantito.

Mutuo cointestato: pro e contro

Il vantaggio principale del mutuo cointestato si può percepire soprattutto nella fase della concessione del mutuo stesso che, come detto, è più agevole rispetto all’ipotesi in cui il firmatario sia una sola persona.

Ma non solo. Se, nel caso di sopravvenuta insolvenza di uno dei due cointestatari (si pensi a un improvviso e imprevedibile licenziamento), questi non dovesse più poter pagare le rate, ci sarebbe sempre la garanzia dell’altro che, in tal modo, corrispondendo il dovuto alla banca, eviterà il

pignoramento immobiliare. Insomma, il rischio di un’asta giudiziaria si allontana.

La cointestazione del mutuo, peraltro, non aumenta le garanzie reali: se, infatti, il finimento è coperto da ipoteca, questa resterà sempre unica e del medesimo valore anche se i titolari del mutuo sono due o più persone.

Le detrazioni fiscali collegate agli interessi passivi del mutuo spettano a tutti i cointestatari, se questi sono anche comproprietari della casa.

Quando si tratta di coniugi cointestatari dell’immobile, è prevista la detrazione degli interessi passivi sul mutuo di entrambi, anche se uno dei due è a carico dell’altro, indipendentemente dal soggetto a cui il mutuo è intestato. Al contrario, nel caso di conviventi, ciò non è contemplato, fatta salva la previsione all’interno del contratto di convivenza.

Ad esempio, due coniugi cointestatari di un mutuo e comproprietari dell’abitazione possono detrarre il 19% degli interessi passivi pagati ciascuno per la quota di pertinenza.

Per quanto riguarda, invece, gli

svantaggi del mutuo cointestato questi sono soprattutto da identificarsi nella cosiddetta «solidarietà passiva» o «responsabilità solidale»: tutti i mutuatari sono obbligati al pagamento dell’intero debito. Con la conseguenza che, in caso di inadempimento, il creditore potrà agire contro ciascun di questi per l’intero importo.

Se uno dei cointestatari dovesse subire il pignoramento, potrebbe poi rivalersi contro l’altro cointestatario ottenendo da questi la restituzione della sua quota del mutuo cointestato.

Dunque, nei confronti della banca tutti i cointestatari sono responsabili, ma nei rapporti tra questi valgono le quote concordate (al 50% se non diversamente indicato).

La contestazione del mutuo presenta svariate problematiche in caso di separazione dei coppia di coniugi. Quando entrambi siano cointestatari del mutuo, anche dopo la separazione il debito resta in capo ad entrambi, a prescindere dal fatto che gli accordi tra di loro stretti, in costanza di matrimonio, prevedessero che il pagamento della rata fosse curato solo da uno.

In alternativa, le parti possono decidere di vendere il bene – per quanto vi sia un finanziamento in corso – e, con il ricavato, estinguere prima il debito con la banca dividendo l’eventuale residuo.

Ma quella appena descritta non è l’unica soluzione, infatti, esiste anche la possibilità di procedere alla locazione dell’immobile, il cui canone rappresenta un’entrata per poter procedere al pagamento delle rate del mutuo; oppure, un’altra alternativa cui si può fare ricorso è l’accollo. Quest’ultimo ha carattere esterno, nell’ipotesi in cui uno dei cointestatari acquista la quota dell’altro ed il conseguente debito, ma dovendo, nel contempo, dimostrare all’ente creditore di avere le garanzie che lo consentano. Sicchè con l’accettazione da parte della banca, si giunge alla sua registrazione per mezzo di un atto notarile. Nell’accollo c.d. interno, invece, non si ha l’intervento del creditore, in quanto è previsto nell’accordo consensuale di separazione: sostanzialmente il pagamento delle rate sarà in capo ad uno dei due

ex coniugi; formalmente la banca potrà rivalersi su entrambi, fatta salva l’ipotesi di rescissione del contratto dell’altro exconiuge.

Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità riconosce che non sono ripetibili le somme pagate da uno solo dei coniugi, in costanza di matrimonio, a titolo di rate del mutuo contratto da entrambi in solido per poter acquistare la casa coniugale. L’eccezione è costituita dalla presenza di un accordo inter partes, il quale deve essere provato. Tra l’altro, occorre ricordare che chi effettua il pagamento delle tasse, non è automaticamente proprietario dell’immobile, acquistato con il mutuo cointestato. Infatti se nel rogito notarile è stato stabilito che la casa è intestata all’altro, la proprietà non è posta in capo a chi paga i ratei del mutuo [1].

Invero, per effetto del provvedimento di assegnazione della casa familiare, sarà il coniuge assegnatario ad avere il diritto di goderne in via esclusiva. Pertanto, le rate continueranno ad essere versate da entrambi i coniugi in base alle quote di ciascuno.

Corrado e Giovanna sono due giovani sposini che acquistano una casa cointestando il mutuo. Dopo qualche anno, i due si separano. Il giudice assegna la casa a Giovanna, perché da lei vanno ad abitare i figli. Corrado smette di pagare il creditore. La banca, a questo punto, potrà rivalersi contro Giovanna, iniziando un procedimento che potrebbe condurre ad un pignoramento nei suoi confronti.

Anche in questo caso, non è possibile risolvere il problema con la banca se non con il consenso di quest’ultima o, eventualmente, vendendo il bene e saldando il residuo debito.

Un’ulteriore soluzione sarebbe quella, sempre con l’accordo del creditore, di sostituire uno dei cointestatari con un altro o aumentare le garanzie reali (ad esempio, aggiungere una seconda ipoteca).

Leggi Mutuo cointestato: come liberarsi del debito dopo la separazione.