La cancellazione dell’ipoteca #finsubitoagevolazioni

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si costituisce su beni o su diritti relativi a immobili o beni mobili registrati, affinché le ragioni del creditore siano comunque soddisfatte con la vendita forzata di tali beni in caso di inadempimento da parte del debitore.

In altri termini il creditore ipotecario, oltre ad avere il diritto di pignorare l’immobile sul quale ha ottenuto il vincolo dell’ipoteca, ha la prelazione sul ricavato dalla vendita forzata, prevalendo sugli altri creditori non assistiti da alcuna garanzia. Se poi più creditori iscrivono ipoteca a garanzia del proprio credito su uno stesso immobile del debitore, sarà determinante l’ordine temporale delle varie iscrizioni per il soddisfacimento in successione di ognuno di essi.

L’ipoteca può riguardare beni appartenenti al debitore o ad un terzo (immobili, alcuni beni mobili, rendite nominative sopra lo Stato, navi, aeromobili, autoveicoli) e si perfeziona mediante l’iscrizione presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile; dal compimento di tale formalità decorre la garanzia a favore del creditore e si determina il cd. grado di ipoteca, ossia l’ordine di preferenza tra i vari creditori in concorso secondo la successione temporale delle iscrizioni.

La sua efficacia dura venti anni dalla data di iscrizione, decorsi i quali senza alcuna rinnovazione il bene torna libero da vincoli. È importante precisare inoltre che è possibile iscrivere ipoteca senza necessariamente pignorare l’immobile e chiederne la vendita all’asta e che l’ipoteca non priva il proprietario del bene vincolato della relativa titolarità o possesso; infine il creditore potrà insistere sulle sue ragioni anche in caso di alienazione dell’immobile ipotecato a terzi, perché per il diritto di seguito la garanzia segue il bene.

L’ipoteca volontaria può essere convenuta in un contratto o con una dichiarazione sottoscritta unilateralmente dal concedente a favore del beneficiario indipendentemente dall’accettazione di quest’ultimo; l’importante è che essa risulti, a pena di nullità, da un atto pubblico o scrittura privata autenticata, in cui sia ben identificato il bene oggetto di vincolo.

Può essere concessa dal debitore che intende garantire il creditore con un proprio bene o dal terzo che concede ipoteca su un bene proprio a garanzia di un debito altrui; spetterà così al cd. datore di ipoteca in quest’ultimo caso, una volta soddisfatto il creditore ipotecario, il diritto di regresso nei confronti del debitore principale.

Solo per l’ipoteca volontaria si può ricorrere alla cancellazione semplificata, che, come vedremo dettagliatamente, è un procedimento applicabile in particolare alle ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche o soggetti che esercitano attività finanziaria e da enti di previdenza obbligatoria ai loro dipendenti e iscritti; per questa tipologia di iscrizione è anche possibile ottenere la cancellazione con un provvedimento giudiziario o un atto notarile, trasmesso ai competenti uffici dell’Agenzia del Territorio, previo consenso del creditore (che non deve essere un Istituto di Credito) secondo la procedura ordinaria prevista dal codice civile.

Come in precedenza anticipato, l’ipoteca giudiziale deriva da un provvedimento giudiziario: ciò significa che ogni sentenza passata in giudicato che condanni una parte ad un risarcimento danni o al pagamento di una somma, un decreto ingiuntivo e un lodo arbitrale resi esecutivi, un verbale di accordo della mediazione, costituiscono titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.

Per questa tipologia d’iscrizione la cancellazione può essere ottenuta con un’ordinanza del Giudice o con un atto notarile sottoscritto dal creditore e dal notaio stesso e poi trasmesso all’Agenzia del Territorio, esclusa pertanto la forma della cancellazione semplificata cui si faceva cenno per l’ipoteca volontaria.

L’ipoteca legale in particolare è uno strumento di tutela per chi vende un immobile, chiaramente a carico di chi lo compra ed è finalizzato al rispetto di tutti gli obblighi contrattuali derivati dalla vendita, primo fra i quali il pagamento del prezzo convenuto.

Si è detto in precedenza come essa sia prevista tassativamente dalla legge solo per alcuni casi, pertanto, oltre al venditore sul compratore dell’immobile, ne hanno diritto anche i coeredi, i soci e gli altri condividenti sugli immobili loro assegnati come garanzia del pagamento dei conguagli dovuti in base all’atto di divisione.

Per questa tipologia di ipoteca, saldato il debito, l’acquirente potrà ottenere la cancellazione dell’iscrizione con un atto notarile, mentre nel caso di contenzioso tra venditore e acquirente sarà il giudice a disporre la cancellazione dell’ipoteca legale a termine del giudizio e con conseguenti oneri di spese a carico del richiedente. Successivamente, trasmessi il provvedimento giudiziale o l’atto notarile agli uffici della Conservatoria, questi provvederanno ad annotare a margine dell’ipoteca la data dalla quale è valida la richiesta di cancellazione.

La cancellazione di una qualunque iscrizione ipotecaria deve essere eseguita dal Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile in seguito alla presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore, espresso in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure in forza di un provvedimento giudiziale.

Premesso l’obbligo di prestare il consenso se il debito è estinto, è chiaro nel complesso che, trattandosi di procedure e attività altamente tecniche, è preferibile che il debitore si affidi preliminarmente alla competenza di un professionista del settore (un notaio o un avvocato), perché ad esempio nel caso dell’estinzione di un mutuo non si verifichi la permanenza dell’iscrizione nei registri immobiliari anche dopo l’integrale soddisfacimento del debito, ipotesi a causa della quale sarebbe più arduo vendere l’immobile ancora gravato dal vincolo.

Sussistono procedure differenziate a seconda del tipo di ipoteca, anche se fondamentalmente i soggetti interpellati per formalizzare la cancellazione dell’iscrizione sono gli stessi e così pure alcuni requisiti necessari.

In via generale per cancellare l’ipoteca nel sistema previsto dal codice civile occorre un documento che attesti il consenso del creditore, se necessario l’ordine di un giudice e infine una nota, ossia un’apposita richiesta di esecuzione della formalità, redatta nelle forme del supporto informatico per la trasmissione telematica come previsto dalla legge. Altresì il Conservatore è legittimato a rifiutare di operare la cancellazione richiesta in mancanza del versamento delle imposte e tasse ipotecarie.

A parte la cancellazione automatica di cui meglio parleremo, più dettagliatamente applicando il sistema ordinario, previsto dal codice civile, il notaio incaricato dovrà verificare che il titolo attestante la provenienza dell’immobile (compreso nel contratto di mutuo) e la nota di iscrizione ipotecaria coincidano quanto ai dati d’identificazione dell’immobile, dovrà stipulare l’atto di assenso sottoscritto dal creditore e presentarlo in copia autentica all’Agenzia del Territorio competente unitamente alla richiesta di cancellazione. 

Nel complesso della procedura va precisata la fondamentale portata dell’atto di consenso, che, come dichiarazione di volontà del creditore, è efficace nei confronti del debitore e dei terzi interessati alla cancellazione, in pratica anticipando gli effetti della cancellazione finale. Il documento, nelle forme solenne già indicate, deve rimanere obbligatoriamente depositato nella raccolta del notaio rogante o autenticante la sottoscrizione del creditore, in modo tale che chiunque potrà richiederne copia autentica.

Sempre secondo le procedure ordinarie occorre che al Conservatore sia presentata la documentazione completa che preliminarmente identifichi i soggetti interessati (richiedente, debitore adempiente, creditore che presta il consenso), che indichi precisamente i dati dell’immobile che deve essere liberato con il relativo titolo di proprietà spesso compreso nell’atto su cui si fonda l’ipoteca o comunque dallo stesso menzionato.

Se è incaricato un notaio, questi dovrà identificare il creditore attraverso il documento d’identità o, nel caso di una banca, il funzionario delegato a rappresentarla, dotato quindi di una procura specifica che lo autorizzi a prestare il consenso e, prima ancora, la dichiarazione di avvenuta estinzione del mutuo con l’indicazione degli estremi della pratica di mutuo e del suo importo e degli estremi della nota d’iscrizione.

Quindi riepilogando per le varie tipologie di ipoteca, occorrono:

• il contratto di mutuo con bollettino di pagamento dell’ultima rata o eventualmente estinzione anticipata del mutuo;
• l’atto di compravendita del bene;
• documenti d’identità, codici fiscali dei soggetti interessati, atto di delega a favore di soggetti rappresentanti la banca creditrice;
• l’atto notarile di consenso del creditore reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, oppure una dichiarazione di rinuncia all’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione con il debitore;
• un provvedimento giudiziario passato in giudicato in cui il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione raggiunta tra le parti, di perimento del bene ipotecato (ossia il suo venire meno in termini economici), di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.

Le procedure di cancellazione relative ai diversi tipi di ipoteca consentono in teoria di preventivare tempi brevi e rapidi per la liberazione dei beni dal vincolo ipotecario, in particolare, come meglio vedremo, la cd. cancellazione semplificata richiede alla banca creditrice estrema celerità, per comunicare l’estinzione dell’obbligazione ai competenti uffici con conseguente cancellazione d’ufficio della formalità; a sua volta la procedura seguita dal notaio non comporta in teoria tempi eccessivamente dilatati, stando sempre al creditore interpellato ottemperare con sollecitudine alla prestazione del consenso senza ingiustificati procrastinamenti.

La cancellazione di un’ipoteca giudiziale invece comporta spesso tempi più lunghi e non sempre facilmente preventivabili, perché correlati alla decisione del giudice e al termine del giudizio a tal fine instaurato.

Così come per i tempi necessari alla cancellazione di un’ipoteca anche i costi da sostenere sono inevitabilmente legati al tipo di ipoteca iscritta. Pertanto con la procedura semplificata relativa ai mutui non vi sono oneri economici a carico del debitore; viceversa per quanto riguarda le ipoteche giudiziarie e legali, essendo necessario l’intervento del notaio, si aggiunge al pagamento di imposte e tasse il pagamento del compenso professionale, che non può non tenere conto di alcune variabili, quali ad esempio il valore garantito, le eventuali difficoltà per ottenere il consenso da parte del creditore, ecc.

Quanto ai costi relativi ad un’ipoteca giudiziale, sempre a carico del debitore, sono previsti nell’importo di € 94,00 per oneri di cancelleria cui va aggiunto lo 0,5% del valore totale del debito che ha portato il giudice ad imporre un’ipoteca, senza dimenticare che per ottenere un provvedimento giudiziario occorre ricorrere all’assistenza di un avvocato, le cui attività, al pari di quelle notarili, maturano un compenso professionale.

Per l’annotazione della cancellazione ipotecaria infine il pagamento dei tributi alla Conservatoria comprende imposte e tasse da versare tramite il modello F23 con i seguenti codici e costi:

• 456T – Imposta di bollo – 59,00 euro
• 649T – Imposta ipotecaria – 0,5% dell’ipoteca che si intende cancellare con un minimo di 200,00 euro
• 778T – Tassa ipotecaria – 35,00 euro

Normalmente con l’accensione di un mutuo per l’acquisto di un immobile residenziale la banca eroga la somma richiesta in cambio di garanzie sulla capacità reddituale del mutuatario, anche attivando l’ipoteca sull’abitazione, per tutelare il proprio credito nell’ipotesi di mancato pagamento.

L’unica maniera per arrivare alla cancellazione dell’ipoteca è dunque estinguere completamente il mutuo con la banca creditrice che successivamente comunica l’estinzione del debito al Conservatore competente, il quale a sua volta procede d’ufficio alla cancellazione automatica dell’iscrizione ipotecaria.

Questo in estrema sintesi il procedimento semplificato introdotto dalla Legge Bersani bis del quale parleremo dettagliatamente in un paragrafo successivo, ma oltre all’ipoteca accesa al momento della sottoscrizione di mutui e finanziamenti può gravare sulla propria casa anche un’ipoteca giudiziale, ottenuta dal creditore con un provvedimento giudiziario che, accertando il credito, ha disposto a garanzia del relativo soddisfacimento l’ipoteca sulla casa del debitore.

In quest’ultimo caso, ferma la necessità di saldare il debito, la cancellazione dell’ipoteca non può essere effettuata autonomamente dal debitore, ma è applicata la procedura “classica”, prevista dal codice civile, e il primo passo è sempre e comunque quello di verificare, una volta estinto il debito, se l’ipoteca risulta cancellata.

Lo strumento più immediato per raggiungere tale consapevolezza è la consultazione del Registro delle Comunicazioni o delle visure ipocatastali e ispezioni ipotecarie con le procedure che meglio esamineremo in un successivo paragrafo.

Se nonostante l’avvenuta regolarizzazione del debito, dalle consultazioni effettuate l’immobile risulta ancora gravato da ipoteca, il debitore dovrà sollecitare il creditore, preferibilmente attraverso un professionista del settore (un avvocato o un notaio), perché si proceda con la cancellazione semplificata per le iscrizioni derivate da mutui o con atto notarile per le altre (secondo la procedura in precedenza indicata nel paragrafo sulle procedure di cancellazione), non escluso nei casi più “ostinati” il ricorso all’autorità giudiziaria.

Quale bene mobile registrato anche l’autoveicolo può essere sottoposto a ipoteca, la cui iscrizione è presentata al Pubblico Registro Automobilistico, il PRA; vale la sussistenza degli stessi presupposti indicati per la cancellazione dell’ipoteca sugli immobili, sia che il titolo su cui si basa il diritto di garanzia accordato al creditore, provenga dalla volontà delle parti sia che provenga da un provvedimento giudiziale passato in giudicato, cioè non più impugnabile, perché divenuto definitivo.

Nel caso la documentazione necessaria è la seguente:

• certificato di proprietà o foglio complementare o certificato di proprietà digitale;
• atto di assenso alla cancellazione di ipoteca in bollo da € 16 con sottoscrizione del creditore autenticata dal notaio oppure atto pubblico in copia conforme all’originale in bollo oppure sentenza o altro provvedimento giudiziale nei casi previsti dalla legge in copia conforme all’originale;
• documento di identità in corso di validità del richiedente e una fotocopia completa fronte e retro del documento di identità (in caso di delega, sia del delegato che del delegante). Se il richiedente è una società: dichiarazione sostitutiva resa dal legale rappresentante con documento di identità in corso di validità del legale rappresentante e una fotocopia completa fronte e retro del documento di identità;
• codici fiscali di debitore e creditore.

La cancellazione dell’ipoteca automobilistica può essere richiesta dal debitore originario, dal terzo acquirente del bene ipotecato e da tutti coloro che potrebbero subire un pregiudizio dal vincolo ipotecario. L’iscrizione produce i suoi effetti per cinque anni, allo scadere dei quali perde efficacia, se non tempestivamente rinnovata.

Escluso il pagamento dell’Imposta Provinciale di Trascrizione (IPT), ai sensi dell’art. 13 co 13-bis della L. 2/2009 per la cancellazione dell’ipoteca legale e volontaria, la cancellazione dell’ipoteca giudiziale richiede l’importo di € 196,00, e comunque di € 27,00 per emolumenti e diritti PRA, di € 48,00 per imposta di bollo. Come tutte le pratiche automobilistiche anche quella di cancellazione dell’ipoteca automobilistica può essere svolta direttamente dal debitore o attraverso agenzie di pratiche auto o delegazioni ACI con costi ulteriori e variabili in regime di libero mercato per il servizio di intermediazione fornito.

Abbiamo finora anticipato il sistema di estinzione automatica delle ipoteche quasi come un “miraggio” senza costi e rapido per il debitore, che magari è arrivato ad estinguere finalmente il suo debito con la banca erogatrice del mutuo dopo seri sacrifici, maturando così il diritto di svincolare il proprio bene dal vincolo imposto a garanzia dell’integrale soddisfacimento del debito.

Dunque in proposito con la legge n. 40/2007 (cd. legge Bersani bis), entrata in vigore il 03.04.2007, è stato semplificato il procedimento di cancellazione delle ipoteche a garanzia dei mutui immobiliari, ora caratterizzato da una maggiore celerità rispetto al procedimento ordinario e dall’assenza totale di oneri a carico del debitore, perché, se il creditore è una banca o un soggetto esercente attività finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita.

Sono escluse dunque le ipoteche legali e giudiziali, nonché le ipoteche volontarie a garanzia di debiti non derivanti da contratti di mutuo o finanziamento, mentre sono compresi i finanziamenti concessi dagli enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti.

La cancellazione può essere solo totale, non riguardando le norme di semplificazione le restrizioni di ipoteca e le ipoteche iscritte a garanzia di mutui, annotate su titoli cambiari contestualmente emessi.

Dal tenore delle disposizioni emerge evidente, anche per una lettura che non sia prettamente tecnica, la differenza sostanziale tra estinzione e cancellazione dell’ipoteca, concetti spesso confusi ma con un diverso significato ed efficacia, per la quale possiamo per ora anticipare che la seconda è quella formalità necessaria a completare l’eliminazione di ogni effetto dell’iscrizione ipotecaria.

Tornando al procedimento di “estinzione automatica”, esso prevede fasi distinte e immediatamente correlate: una volta estinta l’obbligazione, ossia pagato integralmente il debito, la banca creditrice è obbligata a rilasciare al debitore la relativa quietanza con l’indicazione della data di estinzione. Entro trenta giorni da tale data, la banca deve trasmettere con modalità telematiche al Conservatore, senza alcun onere per il debitore e autentica notarile, la comunicazione relativa all’avvenuta estinzione dell’obbligazione; successivamente, decorso il termine di trenta giorni dalla estinzione dell’obbligazione, il Conservatore procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo, dopo aver verificato la sussistenza della comunicazione di estinzione del debito e la mancanza della comunicazione di permanenza dell’ipoteca, che può inviare la banca sulla base di un giustificato motivo.

La disciplina di estinzione automatica comunque non preclude l’applicabilità del procedimento ordinario come previsto dal codice civile, riferito anzi in maniera esclusiva ad ipotesi quali le restrizioni ipotecarie, la cancellazione di ipoteche legali, giudiziali e volontarie non concesse a favore delle banche; ad esso peraltro può farsi ricorso quando il debitore formula l’espressa richiesta alla creditrice del rilascio dell’atto di consenso prima dei trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione, concorrendo in questo caso l’applicazione della Legge Bersani bis con la legge ordinaria del codice civile.

Va infine precisato che con la circolare del 01.06.2007 l’Agenzia del Territorio, nell’ambito dei provvedimenti attuativi che si sono succeduti a seguito della Legge Bersani bis, ha stabilito che la cancellazione automatica non richiede il pagamento dei tributi ipotecari, in virtù del fatto che la relativa formalità non viene eseguita solo nell’interesse del soggetto debitore, ma soprattutto per agevolare il corretto funzionamento del sistema di pubblicità immobiliare, quindi anche nell’interesse dello Stato.

Preliminarmente il debitore dovrebbe sempre verificare se la propria casa risulta ancora vincolata, nonostante ad esempio il pagamento integrale del debito alla banca.

Gli strumenti a disposizione in tal senso sono in particolare la consultazione di visure ipocatastali o ispezioni ipotecarie o del Registro delle Comunicazioni.

Visura ipocatastale e ispezioni ipotecarie

Le visure ipocatastali sono documenti che permettono la consultazione di atti e documenti catastali attraverso i quali si possono acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati), i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili, i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie), l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica), gli atti di aggiornamento catastale.

Tali informazioni, ad eccezione della consultazione delle planimetrie riservata esclusivamente ai proprietari dell’immobile, sono pubbliche, pertanto l’accesso ad esse è possibile per tutti previo pagamento dei relativi tributi speciali catastali, contrariamente ai titolari cui è riservata per i propri beni la consultazione gratuita e in esenzione dei tributi.

Attraverso le ispezioni ipotecarie è possibile consultare i registri delle note e dei titoli depositati presso le Conservatorie sulla base del semplice nominativo che interessa il richiedente, in pratica visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria, ossia trascrizioni, iscrizioni e annotazioni (ad esempio se un determinato bene è stato pignorato, l’atto relativo risulta trascritto, così la nota di iscrizione ipotecaria, la sua cancellazione, sequestri, compravendite, domande giudiziali, ecc.).

Per ottenere tali documenti occorrerà recarsi presso la Conservatoria o il Catasto del luogo in cui si trova l’immobile e richiedere l’ispezione ipotecaria o la visura catastale, compilando allo sportello un modulo apposito con l’indicazione dei dati propri e di quelli dell’immobile sottoposto ad ipoteca.

Senza spostarsi da casa è possibile accedere al sito web dell’Agenzia delle Entrate con le proprie credenziali Entratel/Fiscoonline (previa quindi registrazione), per consultare tramite il servizio telematico “Consultazione personale” la banca dati ipotecaria in relazione ai propri beni anche per quota del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento quali ad esempio l’usufrutto, ecc.

Consultazione del Registro delle Comunicazioni

I provvedimenti attuativi seguiti alla Legge Bersani bis hanno istituito il Registro delle Comunicazioni allo scopo di conservare le comunicazioni inviate dalle banche creditrici alla Conservatoria su supporti informatici con firma digitale e in esso registrate dal responsabile del servizio. Il Registro può essere consultato attraverso il servizio gratuito d’interrogazione del Registro delle Comunicazioni anche per conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione e i vari esiti: l’ipoteca è cancellata, la comunicazione, presa in carico dall’ufficio, è ancora in lavorazione, oppure non è ricevibile perché mancano o sono errati i dati indispensabili per la cancellazione, o ancora non é eseguibile, perché ad esempio il creditore ha chiesto la permanenza dell’ipoteca. É possibile anche che il sistema scarti automaticamente le comunicazioni in fase di trasmissione, perché sottoscritte ad esempio con firma digitale da soggetto non autorizzato.

Anche in questo caso occorre recarsi presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare alla sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate e presentare un modulo di richiesta, oppure è possibile collegarsi al sito web dell’Agenzia delle Entrate per accedere alle informazioni mediante i servizi telematici Entratel e Fisconline con una preventiva e facile registrazione.

L’annotazione di cancellazione eseguita in applicazione della procedura semplificata o del sistema ordinario previsto dal codice civile pone dunque fine definitivamente all’efficacia dell’iscrizione ipotecaria, determinando la sua irreversibile estinzione anche se dovesse poi essere accertato che l’obbligazione garantita in realtà non si è estinta. Da una tale conclusione discende inevitabilmente l’importanza di questa formalità nel nostro sistema di pubblicità immobiliare, che offre un quadro nazionale chiaro per quanto riguarda le proprietà immobiliari, le titolarità, i pesi eventualmente sugli stessi gravanti per le cd. trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli (pignoramenti, ipoteche appunto, ecc.).

Nell’ambito di un discorso ristretto all’esperienza del singolo debitore, che ad esempio, a causa di una pendenza risolta solo dopo una transazione con il creditore ipotecario/procedente nel pignoramento, abbia pagato integralmente il suo debito e decida di ripristinare la liquidità familiare, alienando il bene in precedenza vincolato, può capitare – e non è un’ipotesi tanto fantasiosa – che la vendita sia ostacolata magari proprio dalla risultanza dell’iscrizione ipotecaria, ancora presente nei pubblici registri magari per un errore o un disguido anche procedurale. Questa è una delle evidenze giuridiche più importanti della quale il debitore deve sempre accertarsi e la consultazione dei registri immobiliari, l’istituzione del nuovo registro delle comunicazioni trovano una fondamentale ragione anche nell’esigenza di assicurare la conoscibilità delle iscrizioni pregiudizievoli pure da parte dei terzi richiedenti, magari (ritornando per un attimo all’esempio di prima) interessati all’acquisto di quel determinato bene del debitore, purché libero da vincoli e gravami.

Per i mutui ipotecari simili ipotesi possono essere addirittura più frequenti, in qualche modo complice il ricorso alla cancellazione automatica. Supponiamo ad esempio che nel caso di ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo immobiliare, pur estinto il debito garantito, non risulti ancora eseguita la cancellazione e il mutuatario non chieda alla banca il rilascio dell’atto di consenso alla cancellazione per evitare le relative spese, confidando nella estinzione automatica. Nulla di irregolare o di illecito, ma sicuramente, se non sono trascorsi ancora i trenta giorni dalla data di estinzione dell’obbligazione e l’immobile è posto in vendita il terzo acquirente valuterà negativamente l’incertezza sulla definitiva estinzione dell’ipoteca.

Allo stesso modo l’importanza di conoscere se un’ipoteca sia stata o meno cancellata è evidente in altre frequenti ipotesi: supponiamo che il debito non sia stato ancora estinto e il mutuatario debba richiedere ad altra banca un nuovo mutuo per estinguere quello precedente, oppure il mutuatario voglia vendere l’immobile ad un terzo che deve chiedere a sua volta un mutuo per l’acquisto. In entrambe le varianti in mancanza dell’atto di consenso alla cancellazione dell’ipoteca la seconda banca mutuante o il terzo interessato all’acquisto si troveranno molto probabilmente ad attendere il decorso dei 30 giorni dall’estinzione del mutuo originario, per avere la certezza dell’avvenuta estinzione dell’ipoteca, potendo la prima banca presentare la dichiarazione di permanenza dell’ipoteca, così bloccando l’estinzione automatica.

Nei vari casi comunque l’unica soluzione sarà quella di richiedere la cancellazione dell’ipoteca preesistente eventualmente con il procedimento ordinario, cui il debitore dovrà ricorrere a proprie spese, anche se nei casi di compravendita sarà possibile ad esempio convenire un termine successivo alla stipula rispetto alla liberazione dell’immobile, prevedendo che il saldo del prezzo venga magari pagato dopo l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca, oppure convenire una penale o una somma a titolo di risarcimento dei danni alla scadenza del termine per la cancellazione.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca sono concetti ben distinti e, secondo una prima differenziazione, la seconda è, allo stesso tempo, una causa di estinzione del vincolo ipotecario (con conseguente liberazione del bene) ma anche la formalità necessaria, affinché un’iscrizione ipotecaria divenuta inefficace per uno qualsiasi dei motivi che vedremo, non continui a risultare, apparentemente valida, dai registri immobiliari.

Precisata la distinzione tra estinzione e cancellazione, un’ipoteca si estingue con

• la cancellazione dell’iscrizione;
• la mancata rinnovazione dell’ipoteca entro il termine di venti anni;
• l’estinzione dell’obbligazione, ad esempio il pagamento del debito;
• il perimento della cosa ipotecata, ossia il suo venire meno da un punto di vista economico;
• la rinunzia del creditore,
• il decorso del termine di scadenza di un’ipoteca limitata temporalmente o il verificarsi di una condizione risolutiva;
• provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato.

Esistono cause di estinzione dell’ipoteca che riguardano solo i rapporti tra creditore e debitore ipotecario (ad esempio l’estinzione dell’obbligazione e la rinunzia del creditore, entrambe dall’efficacia limitata a quelle parti o “inter partes”) e cause di estinzione che incidono anche nei rapporti con i terzi, come la cancellazione che ha efficacia erga omnes, ossia per tutti.

Si tratta di una distinzione importante in considerazione della cd. riviviscenza dell’ipoteca: se l’estinzione dell’ipoteca dipende dall’estinzione del debito garantito o dalla rinunzia del creditore e successivamente la causa estintiva dell’obbligazione o la rinunzia del creditore vengono dichiarate nulle o inefficaci, l’iscrizione originaria non cancellata resta valida con il suo grado originario e non occorre procedere ad una nuova iscrizione; se invece l’iscrizione originaria era stata cancellata, occorre effettuare una nuova iscrizione, chiaramente valida da data diversa rispetto a quella della precedente iscrizione. Dunque solo dalla formale cancellazione dell’ipoteca, dalla sua perdita di efficacia per decorso del ventennio o dalla scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca può derivare l’assoluta certezza per i terzi acquirenti o nuovi creditori ipotecari, che l’immobile è finalmente libero da vincoli.