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Come scegliere il mutuo più conveniente per l’acquisto della prima casa o, ancora, per una seconda abitazione? È una domanda che riguarda molti, quando si decide di comprare casa: trovare la miglior offerta, così come il più vantaggioso tasso d’interesse, è tutto fuorché semplice. Tuttavia, vi sono alcuni fattori da prendere in considerazione, utili per rendere più facile questa importante decisione.

Il principale consiglio è quello di vagliare le proposte di più banche, per poter identificare il finanziamento più adatto alle proprie necessità. In alternativa, si possono anche utilizzare strumenti online per trovare gratuitamente il mutuo migliore. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Come si trova il mutuo più conveniente?

Il mercato dei mutui per l’acquisto di un immobile è ricco di offerte, fra di loro anche molto differenti. Scegliere quale sia più adatta alle proprie esigenze non è semplice: si cade infatti spesso nell’errore di considerare solo il tasso d’interesse per decidere quale finanziamento sottoscrivere, quando in realtà gli elementi da prendere in considerazione sono decisamente più numerosi. A questo scopo, può essere utile affidarsi a una guida passo per passo per il mutuo.

Scegliere il tasso del mutuo più conveniente

Come facile intuire, il primo passaggio – seppur non l’unico nella scelta del miglior mutuo – è quello di orientarsi verso il tasso più conveniente. Questo non vuol dire che si debba scegliere necessariamente il mutuo dai tassi d’interesse più bassi, bensì quello che meglio si adatta alle proprie necessità, considerando la rata complessiva, incluso lo spread ed eventuali polizze.

In linea generale, le opzioni più richieste sono:

• mutuo a tasso fisso: è l’opzione migliore per chi non vuole sorprese sull’esborso mensile, perché la rata si mantiene costante nel tempo. È un’opzione particolarmente conveniente quando i tassi d’interesse sono in rapida ascesa e, di conseguenza, penalizzano le soluzioni a tasso variabile;
• mutuo a tasso variabile: è la proposta ideale per chi è disposto a farsi carico di variazioni sulle rate, poiché permette di approfittare di interessi molto vantaggiosi, soprattutto quando l’andamento degli stessi è in discesa.

È anche possibile approfittare di soluzioni miste – la più comune è quella del mutuo variabile con cap, ovvero con una rata che non può superare un massimo prestabilito – ma in genere queste soluzioni non prevedono le rate del mutuo più convenienti, per via di uno spread più elevato.

Che tipologia di mutuo conviene fare in base allo spread?

Come già spiegato, la tipologia di tasso non è l’unico elemento da prendere in considerazione nella scelta di un mutuo. È anche necessario, ad esempio, valutare lo spread applicato dall’istituto di credito.

In breve, lo spread è la differenza tra il tasso di riferimento stabilito sul mercato interbancario e il tasso di interesse complessivo proposto al cliente. In altre parole, è il margine di guadagno per la banca sul mutuo. Di conseguenza, il tasso offerto sarà pari a:

• nei mutui a tasso fisso, la somma di Eurirs e spread;
• nei mutui a tasso variabile, la somma tra Euribor e spread.

Come facile intuire, maggiore è lo spread e più alto sarà l’interesse da corrispondere sul debito contratto. Senza troppe sorprese, di conseguenza, i mutui più convenienti sono quelli offerti da istituti di credito che si attestano su livelli molto bassi di spread. È utile sapere che quest’ultimo tende a essere più elevato per i mutui a tasso variabile oppure variabile con cap, perché i rischi per le banche sono teoricamente maggiori.

Mutuo casa conveniente: le considerazioni sul TAEG

Per capire quanto vantaggioso sia un mutuo per l’acquisto della prima casa, un parametro da prendere sicuramente in considerazione è il TAEG. Rispetto al semplice valore della rata, infatti, indica il costo globale del mutuo.

Acronimo di Tasso Annuo Effettivo Globale, di norma include:

• il pagamento degli interessi per il rimborso del capitale;
• le spese di istruttoria e di pratica del mutuo;
• le eventuali spese di riscossione e incasso delle rate;
• eventuali assicurazioni, polizze e garanzie.

Come facile intuire, più è ridotto il TAEG, maggiore è la convenienza del mutuo. È però necessario informarsi con l’istituto di credito prescelto, per accertarsi che il TAEG proposto sia quello effettivamente valido per tutta la durata del mutuo e non solo una promozione per i primi mesi del finanziamento.

Come risparmiare ulteriormente sul mutuo

Analizzati i parametri per scovare il mutuo più vantaggioso, in base alle offerte delle banche, vi sono altre considerazioni utili per ottenere un ulteriore risparmio e, di conseguenza, rendere il finanziamento più conveniente.

Controllare le agevolazioni fiscali

Un modo molto efficace per ridurre le spese di mutuo, e quindi il peso relativo delle rate sul proprio budget familiare, è quello di controllare la disponibilità di eventuali agevolazioni fiscali. Alcune sono sempre disponibili per chi ne ha i requisiti, come ad esempio le detrazioni IRPEF sugli interessi passivi, altre cambiano invece di anno in anno in base ai bonus stanziati a livello governativo.

In genere, le agevolazioni riguardano unicamente l’acquisto della prima casa e, ad esempio, possono comprendere:

• la detrazione del 19% sugli interessi passivi, per un massimo di 4.000 euro;
• per il 2024, il Bonus Mutui fino a 760 euro, per chi ha acquistato un immobile ed entro 12 mesi sottoscrive un mutuo o, viceversa, ha già acceso il finanziamento e pianifica l’acquisto di un immobile entro i successivi 12 mesi;
• il Fondo Mutui Under 36, che permette di godere di una garanzia pubblica fino all’80% del mutuo, allo scopo di ottenere dalla banca fino al 100% del finanziamento.

Come accennato, le detrazioni e i bonus possono essere i più svariati, a seconda dell’anno di richiesta del finanziamento. Si consiglia, quindi, di avvalersi dell’aiuto del proprio commercialista o esperto immobiliare di fiducia, per rimanere al passo con gli incentivi e gli sgravi fiscali.

Verificare la propria situazione reddituale e debitoria

Uno degli elementi che può influire pesantemente non solo sulle rate del mutuo, ma anche sulla concessione del finanziamento stesso, è la situazione reddituale e debitoria del richiedente. Gli istituti di credito, infatti, tendono a:

• negare o proporre condizioni meno vantaggiose a coloro che hanno già altri finanziamenti attivi, poiché l’operazione è più rischiosa per la banca ;
• negare o proporre condizioni meno vantaggiose a chi richiede un mutuo prossimo o pari all’80% del valore dell’immobile.

Avere a disposizione già dei propri risparmi, e quindi richiedere alla banca una somma erogata maggiormente ridotta, è una delle principali strategie per agevolare l’approvazione del mutuo. L’ideale sarebbe non chiedere più del 60% di quanto necessario e, soprattutto, una somma che non comporti rate superiori al 30/35% del proprio stipendio o del proprio reddito.

Valutare soluzioni alternative per mutui già accesi

Infine, è possibile ottenere mutui casa più convenienti anche per chi ha già acceso un finanziamento. Non vi è infatti nessun obbligo di rimanere con il medesimo istituto di credito, magari con condizioni sottoscritte parecchio tempo fa e non più vantaggiose, per tutta la durata del mutuo. Di norma, si può approfittare di:

• la surroga del mutuo, detta anche portabilità del finanziamento, che permette di trasferire il mutuo stesso presso un istituto di credito che offre condizioni migliori. L’operazione non ha costi aggiuntivi per il richiedente, ma non prevede la possibilità di modificare o incrementare la somma erogata. Con utili strumenti online, è possibile trovare la surroga del mutuo più conveniente;
• la rinegoziazione del mutuo con il proprio istituto di credito;
• la sostituzione del mutuo, ovvero la chiusura del finanziamento già sottoscritto per aprirne uno nuovo dalle condizioni migliori. In questo caso, l’operazione può avvenire sia presso la propria banca che tramite un istituto terzo.

Sia la rinegoziazione che la sostituzione del mutuo permettono di modificare l’importo erogato, di conseguenza possono rappresentare un’alternativa appetibile per chi non può accontentarsi della semplice surroga. Tuttavia, è necessario sapere che – almeno nel caso della sostituzione – bisognerà corrispondere nuovamente tutti i costi iniziali del finanziamento, come quelli di perizia, di polizza e via dicendo.