come funziona e quali banche la offrono — idealista/news #finsubitoagevolazioni

La surroga del mutuo a tasso fisso è un’opzione da prendere in considerazione quando non si è pienamente soddisfatti delle condizioni di finanziamento sottoscritte con la propria banca. Grazie a questa possibilità, è infatti possibile trasferire il proprio mutuo a un nuovo istituto di credito, approfittando così di tassi d’interesse e costi più vantaggiosi. Ma quale procedura seguire e, soprattutto, quali sono le offerte delle principali banche italiane?

Con l’andamento sempre più altalenante dei tassi d’interesse, così come accaduto negli ultimi anni, capita sempre più di frequente di trovare sul mercato proposte di mutuo meno onerose rispetto a quella sottoscritta. Anche per i mutui a tasso fisso, sui quali può essere utile una consulenza gratuita sulla surroga mutui migliore. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cos’è la surroga del mutuo

Prima di entrare nel dettaglio delle proposte di surroga per il mutuo fisso oggi presenti sul mercato, è utile ricordare quali siano le sue caratteristiche. Istituita a partire dal 2007 con la Legge Bersani, la surroga – nota anche come portabilità dell’ipoteca – permette di trasferire il mutuo già acceso presso una nuova banca, approfittando così di condizioni migliori sia sui costi che sul tasso d’interesse.

La surroga presenta numerosi vantaggi per gli intestatari di un mutuo che desiderano avvalersene poiché, così come prevede la legge:

• non comporta penali, perché non rappresenta un’estinzione del mutuo;
• non prevede costi di attivazione né commissioni extra per le spese di gestione, d’istruttoria, per la perizia, per gli accertamenti catastali e molto altro ancora;
• deve essere sempre concessa al richiedente dalla banca di origine, la quale non si può opporre.

Perché chiedere la surroga per un mutuo a tasso fisso

Le richieste di surroga del mutuo sono solitamente molto frequenti fra chi ha richiesto un finanziamento a tasso variabile: data la mutabilità nel tempo proprio dei tassi d’interesse, può essere vantaggioso passare a un istituto di credito che offra condizioni migliori. Perché, tuttavia, non va sottovalutata anche per i mutui a tasso fisso?

Le ragioni sono pressoché analoghe al mutuo a tasso variabile: quando si sceglie un finanziamento a tasso fisso, il finanziamento viene erogato in base al parametro di indicizzazione EURIRS – Euro Interest Rate Swap – nel giorno in cui il mutuo viene acceso. Il valore della rata finale sarà quindi determinato dal tasso d’interesse stesso, dallo spread che ogni banca decide di applicare per coprire il rischio di mancato rientro e dai costi aggiuntivi, come le spese relative alla polizza. Ci si può quindi trovare dinnanzi a diversi scenari che possono rendere la surroga appetibile anche per il tasso fisso:

• quando le condizioni del mercato garantiscono tassi d’interesse minori rispetto a quello ottenuto con il mutuo già acceso;
• quando si trovano banche che offrono uno spread più vantaggioso;
• quando gli istituti di credito propongono spese e costi di gestione minori.

Per capire quale sia l’opzione migliore rispetto alle proprie esigenze, è anche utile avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo più vantaggioso.

Qual è il tasso fisso attuale?

Come facile intuire, il primo – e più importante – parametro di riferimento per decidere se procedere con la surroga del mutuo è controllare i tassi d’interesse attuali. Per il mese di febbraio 2024, il parametro EURIRS – quello che, come già spiegato, determina proprio i finanziamenti a tasso fisso – si aggira attorno ai seguenti valori:

• a 10 anni: 2,79%;
• a 15 anni: 2,82%;
• a 20 anni: 2,75%;
• a 25 anni: 2,64%;
• a 30 anni: 2,54%.

Considerando lo spread applicato dalle banche, si trovano perciò sul mercato mutui con TAEG – ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale – compreso tra il 2,6 e il 4,9%. Oltre a questo, bisogna ovviamente considerare gli eventuali oneri accessori, come le spese di polizza, variabili da una banca all’altra.

In quale banca conviene fare la surroga?

La scelta della banca con la quale effettuare la surroga dipende da diversi fattori, a partire dalle condizioni del mutuo di cui si è attualmente intestatari e le proprie aspettative di spesa. A volte può essere vantaggioso dirigersi verso un istituto di credito differente da quello con cui si è acceso il mutuo, altre invece è possibile procedere alla rinegoziazione del finanziamento all’interno della stessa banca.

È possibile la surroga del tasso fisso all’interno della stessa banca?

Innanzitutto, è necessaria una precisazione: non è possibile procedere alla surroga del mutuo a tasso fisso all’interno della stessa banca. Questo perché la legge prevede che la portabilità dell’ipoteca avvenga solo tra istituti di credito diversi. Tuttavia, se si desidera rimanere con la banca con cui si è già acceso il finanziamento, vi è la possibilità della rinegoziazione.

Attraverso la rinegoziazione del mutuo, il cliente può richiedere alla banca di rivalutare le condizioni dello stesso finanziamento, ad esempio per sopraggiunte condizioni economiche migliori. Per farlo, ci si può rivolgere direttamente allo sportello della banca o, ancora, inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno con la richiesta, specificando quali aspetti del mutuo si vorrebbero cambiare e allegando tutta la documentazione relativa alla propria condizione reddituale. L’istituto di credito può accettare o rifiutare la domanda che, in ogni caso, non ha costi per il cliente.

La surroga del mutuo a tasso fisso nelle principali banche italiane

Ma quali sono le principali offerte per la surroga del mutuo a tasso fisso disponibili sul mercato italiano? A titolo puramente esemplificativo, di seguito le proposte delle più note banche italiane: 

• Mutuo Surroga Domus di Intesa San Paolo: offre la possibilità di scegliere una nuova durata per la portabilità del mutuo, con la sospensione fino a 6 mesi del pagamento in caso di necessità e la possibilità di ottenere fino al 95% del valore dell’immobile per il finanziamento residuo. Dalle simulazioni odierne, il TAEG di questo mutuo è compreso tra il 2,68 e il 3,26%, a seconda della somma richiesta e della sua durata;
• Mutuo Finalità Surroga di Unicredit: prevede la possibilità di surrogare il mutuo fino all’80% del valore dell’immobile, con la possibilità di approfittare di opzioni per sospendere momentaneamente la rata, ridurla allungando il piano o spostarla di tre mesi in caso di necessità. A seconda della durata e del valore dell’immobile, il TAEG oggi si aggira dal 3.35 al 4,41%;
• TrasformaMutuo Surroga BNL: offre la possibilità di portabilità per un mutuo residuo fino all’80% del valore dell’immobile, con opzioni extra, come la possibilità di approfittare di liquidità immediata. A seconda della durata e del valore dell’immobile, a oggi il TAEG è compreso tra il 3,2 e il 3,5%;
• Surroga Mutuo BPER: offre la possibilità di approfittare di un mutuo surroga con o senza assicurazione dell’immobile, anche scegliendo di usufruire di un tasso fisso solo per un periodo predeterminato, passando poi al variabile. Dalle simulazioni odierne, il TAEG si aggira tra il 3,69 e il 3,77%;
• Mutuo Surroga Tasso Fisso BPM: offre la possibilità di ottenere un tasso fisso, con la possibilità di modifica variando la durata del finanziamento. A oggi, a seconda della durata e dell’importo richiesto, il TAEG si aggira tra il 3,9 e il 4,4%.

Quando non conviene la surroga del mutuo a tasso fisso?

Naturalmente, bisogna anche valutare se la possibilità di approfittare di una surroga per il mutuo a tasso fisso sia davvero conveniente. In alcuni casi, potrebbe infatti essere vantaggioso rimanere con il finanziamento già in corso. Ma in quali situazioni? Di norma:

• quando il tasso finito del mutuo già sottoscritto è migliore rispetto alle altre offerte di mercato;
• quando mancano pochi anni all’estinzione del mutuo, anche perché difficilmente si troverà grande spazio per la surroga;
• quando si è scelto un piano di ammortamento alla francese e, di conseguenza, la gran parte degli interessi è già stata pagata.

Quando non si può surrogare un mutuo?

Allo stesso modo, è necessario anche prendere in considerazione i casi che rendono impossibile l’accesso alla surroga del mutuo. In linea generale, questa possibilità potrebbe essere inibita per:

• delle somme residue molto ridotte, inferiori ai 50.000 euro;
• una situazione reddituale peggiorata per il titolare, quindi con una meno sicura capacità di restituire il debito;
• un deprezzamento dell’immobile, tale da non essere più considerato una garanzia sufficiente per la banca.

È però utile ricordare che le casistiche di accesso e di rifiuto alla surroga possano cambiare da una banca all’altra, di conseguenza si consiglia di chiedere informazioni a più istituti di credito per poter ricevere una valutazione il più possibile completa.