Sorpresa a New York: i prezzi delle case battono in ritirata (ma ancora per quanto?) #finsubito prestito immediato

Con il primo taglio di mezzo punto dei tassi d’interesse della Federal Reserve in oltre quattro anni, e con un’ulteriore riduzione attesa entro dicembre, il mercato immobiliare di New York sta entrando in una fase di significativa trasformazione. Nel terzo trimestre del 2024, le transazioni sono aumentate dell’8% rispetto all’anno precedente, il miglior risultato dal 2021. Secondo Corcoran, il calo dei tassi, scesi dal 7% a poco meno del 6,5% tra luglio e agosto, ha stimolato l’aumento dell’inventario e delle vendite, sostenute anche da una diffusa diminuzione dei prezzi. 

Scendono i prezzi nel trimestre

Tra luglio e settembre 2024 il prezzo medio è sceso del 3% rispetto al trimestre precedente e del 6% rispetto allo scorso anno. È la sesta contrazione consecutiva, un fenomeno che non si vedeva dagli anni ’90. Andrea Pedicini, broker immobiliare del gruppo Corcoran, che da 15 anni rappresenta gli interessi di molti italiani a New York, evidenzia che l’attuale combinazione di tassi più bassi e prezzi in calo offre una finestra di opportunità per investire, stimata tra sei e nove mesi.

​Chi è l’investitore italiano nel mercato immobiliare di New York:

Secondo Andrea Pedicini, l’investitore italiano nel mercato immobiliare della Grande Mela ha un profilo ben delineato: «Imprenditori, manager d’azienda, atleti professionisti e, da qualche anno, anche family office. Si tratta di soggetti con una solida disponibilità finanziaria, capaci di muoversi in modo strategico», spiega Pedicini. Questi investitori, aggiunge, condividono un obiettivo comune: «Impiegare la loro liquidità in investimenti capaci di generare rendite sicure e costanti nel tempo. Per loro, l’immobile a New York rappresenta una combinazione perfetta tra un bene tangibile e un’ottima opportunità di diversificazione del portafoglio».

Perché investire a New York:

New York attira questi investitori per diverse ragioni. «La città offre rendite garantite e a basso rischio, con rendimenti netti post-tasse attorno al 2.5-2.7%, ma c’è ovviamente di più» afferma Pedicini. «Gli immobili a New York hanno storicamente registrato rivalutazioni annuali tra il 5 e l’8%, rendendo l’investimento una scelta sicura e profittevole nel lungo periodo». Un altro motivo cruciale è la diversificazione. «In un contesto internazionale incerto, avere una parte delle proprie attività in dollari, una valuta solida e sicura, rappresenta una garanzia», aggiunge. In altre parole, New York offre un rifugio in un mercato robusto e in una valuta stabile.

Che tipo di immobile e aree conviene scegliere:

«Il tipo di immobile su cui puntiamo è tipicamente il condominio, preferibile rispetto alle cooperative, che hanno regolamenti molto più restrittivi e spesso non consentono di mettere a reddito le unità», spiega Pedicini. «Il taglio varia generalmente dal monolocale al trilocale. L’importante è trovare una combinazione di spese di gestione (oneri condominiali e tasse immobiliari) che permetta di ottenere una rendita netta sopra la media del 2.5-2.7%». Pedicini aggiunge che, quando possibile, l’obiettivo è acquisire proprietà già a reddito al momento del closing: «Questo ottimizza ulteriormente i flussi di cassa e permette di ridurre i rischi di vuoti locativi subito dopo l’acquisto».

Le aree più ambite

Per quanto riguarda le aree, Pedicini indica che le zone più ambite a Manhattan sono a Downtown, con particolare attenzione a Soho, Noho, Tribeca e Greenwich Village. «Queste sono le aree dove puntiamo di più, grazie alla domanda costante e alla capacità di rivalutazione degli immobili», afferma. «Inoltre, oggi è interessante anche Greenpoint, a Brooklyn, situata a nord di Williamsburg. La stessa Williamsburg rimane una delle zone più ricercate».

​Come si investe a New York:

Per investire a New York, generalmente si procede all’acquisto tramite un veicolo societario, che si può costituire in pochi giorni. Non ci sono particolari restrizioni in termini di oggetto sociale o capitale, e la forma più comune è quella della Limited Liability Company (LLC) o della Corporation. La scelta della struttura societaria e tutti gli aspetti legali e fiscali vengono definiti in collaborazione con un avvocato locale, che lavora anche in coordinamento con il commercialista o fiscalista del cliente in Italia per garantire una gestione integrata dell’investimento.

Perché investire ora

Secondo Pedicini, il momento giusto per investire è adesso. «I prossimi sei-nove mesi rappresentano una finestra d’investimento particolarmente favorevole», afferma. «Il mercato immobiliare residenziale di New York, soprattutto a Manhattan, ha iniziato a mostrare segnali di ripresa nel terzo trimestre del 2024». Le transazioni concluse sono aumentate dell’8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, il maggior incremento dal 2021, un’anno d’oro per l’immobiliare newyorkese. Manhattan, in particolare Downtown, è una delle aree più appetibili per gli investitori italiani. «I prezzi qui sono calati del 7% su base annua. È un’opportunità che non si vedeva da tempo», afferma Pedicini. L’aumento dell’inventario, stimolato da tassi di interesse più bassi, ha creato una pressione ribassista sui prezzi, ma questa finestra non durerà a lungo. «Una ripresa dei prezzi è attesa non appena la Federal Reserve stabilizzerà la sua politica sui tassi», avverte Pedicini. 

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