come funziona e le tipologie — idealista/news #finsubito prestito immediato

Quando si decide di optare per un finanziamento in vista dell’acquisto di un immobile, è sempre necessario informarsi sul piano di ammortamento del mutuo proposto dalla banca. La tipologia prescelta, infatti, definisce come materialmente si andrà a restituire il capitale e la relativa quota di interessi. In Italia il piano più diffuso è quello alla francese, ma ne sono disponibili diversi altri. Per questo, prima di scegliere il finanziamento, è utile avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Cos’è il piano di ammortamento del mutuo

Quando si parla del piano di ammortamento del mutuo ci si riferisce, più precisamente, al programma di rimborso del finanziamento. Attraverso lo stesso piano, infatti, si definisce con quali modalità il capitale dovrà essere restituito all’istituto di credito e, fatto non meno importante, come verrà gestito il pagamento degli interessi maturati sullo stesso capitale. Semplificando, il piano di ammortamento stabilisce:

• l’importo e la data entro la quale deve essere restituito il debito;
• la periodicità delle rate, ad esempio mensili, trimestrali, semestrali o annuali;
• come viene determinato l’importo della singola rata;
• il debito residuo.

Come funziona il piano di ammortamento del mutuo

Come già spiegato, il piano di ammortamento del mutuo definisce il programma di restituzione del finanziamento ricevuto, nel rispetto delle disposizioni sui contratti di mutuo negli articoli 1813 e successivi del Codice Civile. In base alla somma richiesta, alla durata del mutuo e al tasso d’interesse prescelto – ad esempio, fisso o variabile – viene definita la composizione delle rate nel tempo.

Per determinare come viene composta ogni singola rata, vengono considerati due elementi principali:

• la quota del capitale, cioè l’importo da versare rispetto al debito residuo contratto;
• la quota degli interessi, ovvero l’importo pagato sul prestito, in base sia al capitale residuo che al tasso d’interesse prescelto.

In base alla tipologia di piano di ammortamento prescelto, di conseguenza, si definisce non solo la periodicità di restituzione del capitale, ma anche il relativo peso degli interessi. Ad esempio, alcuni piani prevedono una quota di interessi iniziale più elevata, che si riduce progressivamente nel tempo, mentre la quota capitale rimane stabile. Altri, invece, prevedono una diminuzione della quota interessi al crescere nel tempo della quota capitale. Le opzioni a disposizione possono diverse, per questo è bene discuterne con la propria banca, per scegliere la tipologia più adatta alle proprie esigenze.

Quali sono i tre tipi di ammortamento

Come già accennato, le tipologie di piano di ammortamento possono essere diverse, tuttavia alcune si sono affermate nel tempo, diventando particolarmente frequenti. Ad esempio, in Italia risultano comuni principalmente tre tipologie:

• il piano di ammortamento del mutuo francese, con una quota interessi iniziale più alta che si riduce progressivamente in favore della quota capitale;
• il piano di ammortamento del mutuo italiano, con una quota capitale costante con interessi variabili, allo scopo di ottenere rate decrescenti nel tempo;
• il piano di ammortamento del mutuo libero, che permette al richiedente di decidere quanto versare periodicamente di interessi o di capitale residuo, pur rimanendo all’interno di alcuni parametri definiti dall’istituto di credito.

A questi se ne può aggiungere un quarto, l’ammortamento americano, non particolarmente diffuso sullo Stivale. Prevede la compresenza di una richiesta di mutuo e di un piano d’investimento: la rata è fissa ed è composta solo dalla quota degli interessi, mentre il capitale viene restituito tramite lo stesso piano di investimento, fino all’esaurimento del debito contratto.

Inoltre, è utile ricordare che vi possono essere piani di ammortamento del mutuo con preammortamento. In questo caso – ad esempio quando il mutuo è stato erogato, ma l’immobile non è ancora abitabile – si possono pagare inizialmente solo gli interessi, senza ridurre il capitale. Questa modalità è disciplinata dal Decreto Ministeriale 174 del 2020, con le modalità di calcolo e i limiti temporali di applicazione.

Come si calcolano gli interessi di ammortamento

Ma come vengono considerati gli interessi, all’interno dei tre principali piani di ammortamento? A seconda della tipologia di piano prescelto, si modifica la periodicità della quota interessi, determinando un programma di rientro dal debito dall’andamento differente.

Il piano di ammortamento del mutuo francese

Il piano di ammortamento francese rappresenta la tipologia più diffusa in Italia e, per questo, è solitamente ben conosciuto da chi richiede un mutuo per l’acquisto di un immobile. Si caratterizza per rate costanti per tutta la durata del mutuo, suddivise in:

• una quota interessi decrescente nel tempo;
• una quota capitale crescente nel tempo.

Questa soluzione è molto richiesta perché permette di valutare anticipatamente il peso del mutuo sulle proprie finanze, garantendo una maggiore serenità, proprio poiché la rata è costante nel tempo. 

Data proprio la presenza di una rata costante – ad esempio di 554 euro al mese per un mutuo da 100.000 euro a tasso fisso al 3%, per 20 anni – per l’intera simulazione del piano di ammortamento, è utile avvalersi dello strumento di calcolo del mutuo di Idealista, selezionando poi la voce “Vedi piano di ammortamento”.

Qualora si scelga un tasso variabile, la rata rimane costante all’interno dei periodi di aggiornamento – mensili, trimestrali, semestrali o annuali – del tasso d’interesse.

Il piano di ammortamento del mutuo italiano

Nel piano di ammortamento all’italiana, invece, la quota del capitale rimane costante. Invece, la quota degli interessi diminuisce con il tempo. Questa configurazione permette di approfittare di rate decrescenti, rendendo così il mutuo meno gravoso man mano che passa il tempo. È quindi una soluzione ideale per chi ha bisogno di approfittare di rate progressivamente meno pesanti dato il minor carico degli interessi, così da pianificare al meglio le proprie finanze future.

Facendo un esempio di piano di piano d’ammortamento all’italiana, per un mutuo da 100.000 euro della durata di 20, con tasso fisso al 3%, si avrà quindi:

• una prima rata di circa 665 euro, composta da circa 416 euro di capitale e 250 euro di interessi;
• un’ultima rata di circa 418 euro, quasi completamente composta del capitale, perché la quota di interessi si è ridotta progressivamente nel tempo.

Anche in questo caso, in presenza di un tasso variabile si manterrà sempre il medesimo andamento – all’inizio una quota consistente di interessi, alla fine quasi completamente capitale – ovviamente sempre all’interno dei periodi di aggiornamento dei tassi d’interesse.

Il piano di ammortamento del mutuo libero

Nel piano di ammortamento libero viene invece garantita una maggiore flessibilità al richiedente, poiché quest’ultimo potrà decidere:

• quanto versare periodicamente di interessi;
• quando rimborsare il capitale residuo.

Ad esempio, durante la durata del finanziamento, il mutuatario può decidere in quali momenti versare solo la quota interessi e, ancora, quando rimborsare il capitale residuo. Come facile intuire, non viene garantita una libertà assoluta, perché la banca stessa definisce i limiti di questo mutuo ed entro quali parametri il richiedente si può muovere. Infatti:

• la banca può decidere quale sia il termine massimo per la restituzione del capitale;
• imporre altri vincoli temporali sugli interessi.

In ogni caso, si tratta di una soluzione versatile per chi dispone di entrare variabili e, di conseguenza, ha necessità di gestire in modo differenziato le singole rate.

Sempre riprendendo l’esempio di un mutuo a tasso fisso al 3%, da 100.000 euro e dalla durata di 20 anni, il mutuatario può ipoteticamente decidere di rimborsare ogni mese 250 euro di interessi e una quota variabile di capitale, secondo le sue esigenze, purché estingua il debito e versi tutti gli interessi entro la data prefissata dall’istituto di credito.

Come si determina il piano di ammortamento?

Definite le caratteristiche e il funzionamento delle varie tipologie di programma di rientro del finanziamento, come si determina il piano di ammortamento? 

In linea generale, il piano di ammortamento più adatto alla richiesta di mutuo viene proposto direttamente dalle banche o, ancora, da consulenti finanziari. In linea generale, vengono presi in considerazione:

• la somma finanziata, quindi l’importo totale del mutuo;
• la durata del mutuo;
• le condizioni reddituali del richiedente, ad esempio se è un lavoratore dipendente e quindi può contare su entrate stabili o, invece, se si tratta di un autonomo con entrate variabili;
• le esigenze specifiche di gestione delle rate espresse dal richiedente, in sede di domanda di mutuo.

In merito a quest’ultimo punto, ad avere un peso sensibile nella determinazione del piano sono le esigenze sugli interessi. In generale:

• il piano francese, con la quota di interessi decrescente e quella del capitale crescente, presenta un peso moderato degli interessi sul totale del mutuo;
• il piano italiano, con quota di capitale costante e interessi decrescenti, vede un peso più ridotto degli interessi sul totale del mutuo;
• più complesso è invece valutare a priori il peso degli interessi nel piano libero, poiché molto dipende dalle modalità di versamento degli stessi interessi e di rientro della quota capitale da parte dello stesso richiedente.

È però utile sottolineare che, per i mutui per attività commerciali, i piani di ammortamento potrebbero essere differenti, in funzione dei profitti che si prevede la stessa attività potrà raggiungere nel tempo. Ancora, per i finanziamenti non approvati direttamente da banche – ad esempio, il piano di ammortamento per il mutuo INPS – è necessario informarsi presso l’ente erogante per comprendere i programmi di rientro dal finanziamento.

In definitiva, si può quindi sostenere che – almeno indicativamente – il piano alla francese è ideale per chi vuole approfittare di rate costanti, quello italiano per chi conta di ridurre il peso del mutuo sulle proprie finanze nel tempo e quello libero per chi ha entrate variabili o, ancora, vuole gestire con la massima libertà possibile le rate. La scelta fra i tre non è semplice, quindi è sempre utile affidarsi alla consulenza di personale qualificato.