Iva al 10%, agevolazione fiscale sull’acquisto prima casa e divieto di pignoramento della prima casa: i tre benefici sono condizionati al fatto che la casa non sia di lusso, requisito ora collegato alla categoria catastale e non ai metri quadri.
La legge riconosce al titolare di immobile adibito a civile abitazione alcune agevolazioni di carattere prevalentemente fiscale. Queste sono, tuttavia, subordinate al fatto che la casa non sia “di lusso”. A questo punto, viene naturale chiedersi: quando una abitazione è di lusso? Confondersi è facile: la normativa che conteneva la definizione di «abitazione di lusso» è, infatti, cambiata proprio di recente. Oggi, però, proprio a seguito delle modifiche introdotte a partire dal 1° gennaio 2014, non è più possibile sbagliarsi, né ci sono – come invece succedeva in passato – zone d’ombra sull’interpretazione di tale concetto.
A questo punto, sono necessari dei chiarimenti: chiarimenti rivolti, innanzitutto, a comprendere quali sono le agevolazioni previste dalla legge sulla casa e, in secondo luogo, quando una casa è di lusso. Questi sono stati forniti dalla Cassazione in una recente ordinanza [1] che troverai commentata qui di seguito.
Leggendo questa guida, scoprirai che, per sapere se rientri tra “i fortunati” a cui si applicano tali benefici, dovrai avere sottomano un certificato catastale o l’atto di provenienza dell’immobile in questione. È proprio in uno di questi documenti che si trovano i dati necessari a capire di che tipo di abitazione si tratta. Ma procediamo con ordine.
Quali sono le agevolazioni sulla casa?
Sono principalmente due le agevolazioni
collegate alle abitazioni “non di lusso”.
La prima attiene alla possibilità di ottenere un sostanzioso sconto fiscale all’atto dell’acquisto. Come di certo saprai, al momento dell’atto di compravendita, l’acquirente (e non il venditore) deve pagare le tasse. E che tasse! Se si acquista da un privato si paga l’imposta di registro al 9%; se invece si acquista da una ditta costruttrice si versa l’Iva al 10%. Qui, interviene la prima differenza: se l’abitazione è di lusso, l’Iva sale addirittura al 22%.
In più, se stai acquistando la cosiddetta «prima casa», l’imposta di registro è al 4% (non più al 9%) mentre l’Iva solo al 4% (non più al 10% o al 22%). Tuttavia, per avere il cosiddetto bonus prima casa bisogna rispettare una serie di requisiti, tra cui il fatto che l’abitazione da comprare non deve essere di lusso (per le altre condizioni consulta la nostra guida sull’agevolazione fiscale sulla prima casa).
Chi acquista una casa di lusso, non solo non beneficia del bonus prima casa, ma versa l’Iva al 22% se compra da una società.
La terza agevolazione collegata alle case non di lusso riguarda l’impignorabilità per chi ha debiti con il fisco. Saprai di certo che la legge prevede il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa, divieto che vale solo per i debiti dovuti a cartelle esattoriali. Questa agevolazione vale solo per chi ha un unico immobile di proprietà, adibito a civile abitazione e luogo di residenza, e a condizione che non sia di lusso.
Chi, quindi, vive in un’abitazione di lusso, se non paga l’agente della riscossione esattoriale può subire sia un’ipoteca (solo se il debito è superiore a 20mila euro) che un pignoramento dell’immobile (solo se il debito è superiore a 120mila euro).
Quando un’abitazione si considera di lusso?
Vediamo ora quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni in commento, ossia quando un’abitazione si considera di lusso.
Come detto, la normativa è cambiata.
Vecchia normativa valida fino al 31 dicembre 2013
In passato, il DM 2 agosto 1969 collegava la caratteristica di “casa di lusso” alla
superficie dell’immobile. In particolare, erano considerate “di lusso” le unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq. (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
I muri perimetrali e i divisori si facevano rientrare nel calcolo per stabilire se si tratta di abitazione di lusso.
Nel calcolo della superficie utile, per stabilire se un’abitazione era di lusso, si doveva computare quella relativa ai vani interni all’abitazione, anche se privi dell’abitabilità, da intendersi come conformità alle prescrizioni urbanistiche sotto il profilo dell’abitabilità (oggi agibilità) [2].
Nuova normativa valida dal 1° gennaio 2014
Proprio la difficoltà di individuare la superficie utile a ritenere una casa di lusso o meno ha comportato una modifica legislativa [3], modifica entrata in vigore il 1° gennaio 2014.
Ora, almeno ai fini del beneficio del bonus prima casa e dell’impignorabilità della prima casa, si parla di abitazione di lusso in base alla
categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, così come in precedenza.
Le categorie catastali individuate per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa” e del divieto di pignoramento sono:
- le abitazioni di tipo signorile ossia la categoria A/1;
- le abitazioni in ville ossia la categoria A/8;
- i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici ossia la categoria A/9.
Tale modifica normativa è stata ispirata oltre che da una logica di semplificazione, anche dalla necessità di porre fine ai contenziosi generati dalla controversa interpretazione della precedente normativa in tema di “abitazioni di lusso”, in particolare per quanto concerne il requisito della metratura complessiva (che non doveva superare 240 mq).
La retroattività della nuova norma
Secondo alcuni giudici di primo e secondo grado, la nuova normativa è retroattiva specie ove più favorevole al contribuente, quindi in caso di applicazione di sanzioni per benefici non spettanti.
Secondo la Ctp di Pisa [4], il contribuente ha diritto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se si tratta di abitazione diversa da quelle considerate “di lusso” in base alla classificazione catastale. I criteri per i benefici sulla prima casa in vigore dal 2014, che fanno riferimento solo alla classificazione catastale dell’immobile, valgono anche per il passato, prevalendo su quelli di cui al DM 2 agosto 1969. Sono case di lusso quelle che sono classificate nelle categorie A/1 “abitazioni di tipo signorile“, A/8 “abitazioni in ville” o A/9 “castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici“.
Come stabilire la categoria catastale di un’abitazione
Per sapere se la tua casa è di lusso o meno, prendi l’atto di provenienza (atto di acquisto, donazione o successione): in esso, il notaio ha indicato la categoria catastale. Se non lo hai sottomano puoi sempre richiedere un certificato all’Agenzia del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate.
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