Mutui, passaggio da variabile a fisso: cosa prevede la legge di bilancio #finsubitoagevolazioni

I tassi della rata di un mutuo a tasso variabile sono aumentati mediamente di 180 euro dall’inizio del 2022. A tal proposito, la Legge di bilancio 2023 ha previsto la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca e passare dal tasso variabile al tasso fisso senza costi aggiuntivi per chi ha un mutuo da meno di 200.000 euro, un ISEE al di sotto di 35.000 euro e non è mai stato in ritardo con i pagamenti. Potrebbe arrivare una boccata di ossigeno, quindi con l’approvazione della manovra di bilancio.

Si tratta di un’introduzione normativa non particolarmente innovativa (dovrebbe infatti trattarsi di una sorta di riedizione di quanto già previsto nel 2012), e che è stata anticipata dalle dichiarazioni dello stesso ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti.

Ricordiamo che ci sono anche altri metodi per chi si trova in difficoltà con la rata del mutuo variabile. Pensiamo alla surroga del mutuo, definita anche portabilità, consente di trasferire il proprio mutuo da un istituto bancario all’altro, senza particolari oneri per il cliente della banca. Lo scopo per il mutuatario è di poter concordare condizioni a lui più favorevoli. E’ anche possibile chiedere alla propria banca se ha attivato per i propri clienti delle misure per sospendere o ridurre temporaneamente la rata. Esistono anche dei mutui a tasso variabile con cap, cioè con un tetto massimo oltre il quale la rata non può andare.

Rinegoziare il mutuo da tasso variabile a tasso fisso

La novità prevista dalla manovra di Bilancio permette a tutti coloro che hanno acquistato una casa stipulando un mutuo a tasso variabile di poter passare al tasso fisso rinegoziando il contratto di finanziamento fino alla fine del 2023. In questo modo, intuibilmente, il governo sta cercando di correre ai ripari in uno scenario di tassi di riferimento crescenti, agendo anticipatamente rispetto a ulteriori inasprimenti del costo del denaro, favoriti anche dall’inasprimento dei tassi di riferimento da parte della Banca Centrale Europea.

Chi ha un po’ di anni in più sulle spalle ricorderà che un simile intervento era già stato deliberato dal governo Tremonti, dieci anni or sono. All’epoca, peraltro, non si trattava di un meccanismo del tutto libero, considerato che erano previsti diversi requisiti stringenti per poterne beneficiare, come ad esempio la necessità che il valore del mutuo non fosse superiore a 200.000 euro o, ancora, la presenza di un ISEE da parte del mutuatario non eccedente i 35.000 euro, e la sua linearità nella condotta dei pagamenti del mutuo (il mutuatario non doveva essere stato in ritardo nel pagamento delle rate già corrisposte).

Peraltro, il provvedimento del governo Tremonti andava ancora più a fondo, stabilendo in che modo calcolare il tasso fisso da utilizzare in sede di rinegoziazione, tenendo conto sia dell’IRS (il tasso di riferimento che viene utilizzato per calcolare i tassi fissi sulle operazioni bancarie) a dieci anni, sia dell’IRS per la durata residuale del finanziamento.

In particolare, il tasso fisso da applicare dopo la rinegoziazione del contratto di mutuo non poteva eccedere il più alto del valore minore che si poteva ottenere mediante il raffronto tra l’IRS a dieci anni e quello per la durata del mutuo ancora residua. A questo tasso la rinegoziazione prevedeva altresì l’aggiunta di uno spread, a titolo di remunerazione per l’istituto di credito.

Come funzionerà la nuova rinegoziazione?

Bisogna ora comprendere in che modo funzionerà la nuova rinegoziazione. Considerato che non sono state divulgate informazioni specifiche, tutto lascia intendere che il modello per la rinegoziazione da tasso variabile a tasso fisso possa ricalcare in tutto o in buona parte le indicazioni varate dall’esecutivo Tremonti.

Una cosa sembra essere certa. Il provvedimento è ritenuto prioritario da molte parti, considerato che – peraltro – un’analisi della FABI (il principale sindacato dei bancari) ha appena evidenziato come i costi crescenti del denaro da parte della BCE dovrebbero spingere i tassi sui mutui oltre il 6%.

“Se i tassi medi si sono attestati, nel mese di ottobre, attorno a quota 3,2%, quando il costo del denaro era al 2%, sul mercato alcuni intermediari propongono, già oggi, mutui con interessi superiori al 5%” – ha dichiarato la FABI, secondo cui la decisione dell’Eurotower “farà alzare i tassi di interesse sui mutui alle famiglie, ad eccezione di quelli a tasso fisso, già contratti con le banche”.

Con l’approvazione della manovra di bilancio viene prevista la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca e passare dal tasso variabile al tasso fisso senza costi aggiuntivi per chi ha un mutuo da meno di 200.000 euro, un ISEE al di sotto di 35.000 euro e non è mai stato in ritardo con i pagamenti. Potrebbe arrivare una boccata di ossigeno, quindi con l’approvazione della manovra di bilancio.

Altroconsumo fa l’esempio di un consumatore che ha un mutuo variabile stipulato nel 2019, con residuo di 150.000 euro e durata residua di 22 anni, il cui tasso è pari a euribor 1 mese più spread 1,5%. Il tasso oggi del variabile è di 3,3%, quindi la sua rata è di 799,92 euro. Con la rinegoziazione al fisso la sua rata diventerebbe 869,94 euro, quindi più alta, anche se fissa indipendentemente dalla crescita dell’Euribor. Se i tassi si riducessero potrebbe comunque fare una surroga o una nuova rinegoziazione.

Che la strada dei rialzi dei tassi sia a senso unico, peraltro, è stata confermata anche dagli stessi vertici della Banca Centrale Europea, con il vicepresidente Luis de Guindos che è intervenuto pochi giorni fa al Nueva Economia Forum di Madrid, affermando che l’azione già svolta sui tassi da parte della BCE non è sufficiente, e che i tassi verranno ulteriormente alzati fino a quando l’inflazione non ritornerà al target del 2%, obiettivo statutario della BCE. L’incremento dei tassi dovrebbe avvenire nell’ordine di 50 basis points per ogni intervento.

Così facendo, il governo sta dunque cercando di venire incontro alle esigenze dei mutuatari maggiormente preoccupati dell’incremento del valore delle rate e della incapacità di poter arrivare a un risultato soddisfacente in sede di rinegoziazione sembra un ombrello di tutela da parte del governo.

È anche per questo motivo che la stessa Federazione Autonoma dei Bancari ha espresso un commento positivo per la misura che, se è vero che da una parte non potrà che erodere i margini delle operazioni da parte degli istituti di credito, dall’altra parte dovrebbero poter beneficiare di un più regolare rimborso delle rate da parte dei propri clienti, evitando incagli e sofferenze che potrebbero appesantire i propri bilanci di ulteriori accantonamenti.

Vedremo ora, in sede di declinazione del provvedimento, quali saranno le regole che lo disciplineranno.