Come fare una donazione a un figlio: rischi legali, contestazioni e costi dell’atto notarile.
Trasferire la proprietà di una casa a un figlio non è un’operazione complessa, tuttavia esistono diversi metodi per raggiungere tale risultato. Chi vuol conosce come intestare la casa al figlio deve infatti sapere che può optare, ad esempio, per una donazione tradizionale, tramite cioè un atto notarile; oppure può predisporre una donazione indiretta, con consegna del prezzo di acquisto dell’immobile al figlio o al venditore; può anche sfruttare lo schema dell’usucapione e quindi rivolgersi al tribunale. Non in ultimo si può donare la casa al figlio nell’ambito di una procedura di separazione o di un divorzio consensuale tra i relativi genitori: in tal caso il trasferimento della proprietà dell’immobile diventa una forma di mantenimento e di garanzia per quando il minore sarà grande.
Perché mai si può voler intestare una casa a un figlio? Il più delle volte avviene per un gesto di generosità, per adempiere cioè alla volontà di fare un regalo al figlio e garantirgli una rendita futura. Oppure si può agire con lo scopo di proteggere il patrimonio familiare dall’inflazione e dai rischi del futuro. Non poche volte però si intesta la proprietà della casa a un figlio per conseguire benefici ulteriori come, ad esempio, evitare problematiche legali e sottrarre un immobile a un pignoramento oppure per ottenere benefici fiscali come il bonus prima casa o l’esenzione dal pagamento dell’Imu sull’abitazione principale.
In questo articolo, esploreremo le diverse opzioni disponibili: vedremo cioè come intestare casa a un figlio, i vantaggi e gli svantaggi di ciascuna soluzione e le precauzioni che è necessario adottare per evitare problemi legali. Scopriremo anche quali sono i documenti necessari per intestare casa al proprio figlio e l’autorizzazione che va chiesta al giudice tutelare in presenza di minorenni. È bene già sapere che, in alternativa all’autorizzazione del giudice, è possibile rivolgersi al notaio che si occuperà di redigere l’atto: tale possibilità è stata introdotta da una recente riforma. Vedremo infine quanto costa intestare una casa a un figlio. Ma procediamo con ordine.
Cosa bisogna fare per intestare la casa al figlio?
Intestare la casa a un figlio significa fare una donazione. Esistono diversi metodi per porre in essere la donazione. Iniziamo con la donazione tradizionale o, meglio detta, donazione diretta. Tale ipotesi ricorre quando la casa è già di proprietà di uno o di entrambi i genitori che, pertanto, vogliono trasferirla al figlio.
Tutto ciò che bisogna fare è prendere un appuntamento con un notaio e, innanzi ad esso, sottoscrivere un atto di donazione.
Dinanzi al notaio è necessario che si presentino tutte le parti: genitori e figlio. Se il figlio è sposato in regime di comunione dei beni, all’atto deve presenziare anche il coniuge.
I documenti necessari per procedere alla donazione sono:
- i documenti d’identità dei genitori e del figlio (carta d’identità, patente, passaporto);
- l’atto di provenienza dell’immobile.
L’atto di provenienza è il documento che attesta l’acquisto della proprietà del bene da parte dei genitori. Può quindi essere l’atto di acquisto con cui questi sono all’epoca divenuti titolari della casa, un testamento, un altro atto di donazione, una sentenza, ecc.
Se il figlio è minorenne, è necessario mostrare al notaio la previa autorizzazione del giudice tutelare. Pertanto, prima di stipulare il rogito, bisogna recarsi presso il tribunale ove il minore ha la residenza e presentare un’istanza alla cancelleria della volontaria giurisdizione. L’istanza deve evidenziare le ragioni che spingono i genitori a intestare il bene al figlio, evidenziando il beneficio che ne deriva per quest’ultimo. Infatti non è possibile compiere un atto del genere che implichi un pregiudizio per il minorenne.
Tanto la redazione quanto il deposito della richiesta di autorizzazione non richiedono l’assistenza di avvocato, sicché vi possono provvedere gli stessi genitori.
Il provvedimento con l’autorizzazione viene normalmente concesso dopo circa un mese.
In alternativa alla richiesta al tribunale è possibile rivolgersi al notaio: una recente riforma consente infatti ai notai di sostituirsi al giudice tutelare per la concessione dell’autorizzazione all’intestazione di una casa al figlio minorenne. Bisogna avvalersi dello stesso notaio che è stato incaricato di redigere l’atto di donazione.
Quanto costa fare una donazione della casa al figlio?
Intestare la casa al figlio tramite la donazione diretta ha un costo costituito prevalentemente dalle imposte.
Le imposte variano a seconda che l’immobile costituisca o meno «prima casa» per il figlio. Se quest’ultimo infatti non ha altre abitazioni di proprietà nello stesso Comune ove si trova il bene in questione né è proprietario di un’altra casa già ottenuta con il bonus prima casa, potrà usufruire di un notevole risparmio d’imposta. Difatti verserà solo un’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’immobile
. Inoltre, verserà 50 euro per l’imposta ipotecaria e altri 50 euro per l’imposta catastale.
Oltre a ciò bisogna provvedere a pagare il notaio il cui corrispettivo può essere concordato in anticipo. Si va da mille a tremila euro.
Se la casa ha un valore inferiore a 1.000.000 di euro, non si paga l’imposta sulle donazioni. Se invece il valore eccede tale soglia, l’imposta di donazione è pari al 4% dell’eccedenza sul milione.
Cosa succede dopo la donazione della casa al figlio?
Dopo aver firmato il rogito, il notaio provvede alla registrazione dell’atto di donazione e alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Da questo momento in poi il figlio è proprietario dell’immobile.
In verità, nei primi anni, l’atto di donazione può essere contestato dai creditori. Ciò può avvenire più facilmente entro il primo anno dalla donazione ma non oltre cinque anni dalla stessa.
In particolare, la legge stabilisce che, se entro 1 anno da quando è stata trascritta la donazione, un creditore trascrive nei pubblici registri immobiliari l’atto di pignoramento nei confronti dei genitori,
la casa ormai del figlio può essere ugualmente pignorata, senza che siano necessarie altre azioni legali.
Viceversa, dopo 1 anno dalla donazione, ma non oltre 5 anni dalla stessa, i creditori possono contestare la donazione tramite la cosiddetta azione revocatoria. Devono cioè agire in tribunale e dimostrare al giudice che, all’esito della donazione, il patrimonio dei genitori è rimasto privo di beni utilmente pignorabili. Pertanto, se i genitori anche dopo la donazione avevano altri beni da poter essere aggrediti, la revocatoria non può essere intrapresa e la donazione è salva.
Un ultimo rischio per la donazione deriva dalla possibilità di un’eventuale contestazione all’apertura della successione del genitore donante. Poiché la legge stabilisce infatti che il coniuge e i figli del defunto siano considerati eredi legittimi, abbiano cioè diritto a delle quote minime del suo patrimonio, ad essi è concesso di contestare non solo l’eventuale testamento del defunto ma anche le donazioni da lui fatte in vita se hanno leso le quote in questione (le cosiddette quote di legittima).
Anche in questo caso però la contestazione ha un termine massimo entro cui può essere esperita: ci sono 10 anni dalla morte del donante. Se poi il figlio ha ceduto la casa a terzi, gli eredi possono riprendersela a patto che non siano trascorsi più di 20 anni dalla donazione.
Come intestare la casa al figlio con la donazione indiretta
C’è un’altra opzione per donare la casa al figlio e ciò ricorre quando l’immobile non è ancora di proprietà dei genitori ma di un terzo soggetto. Sicché i genitori acquistano il bene lasciando che il venditore lo intesti al figlio. È ciò che si chiama donazione indiretta.
Ci sono due metodi per effettuare la donazione indiretta:
- versando il prezzo al venditore;
- consegnando la somma al figlio affinché poi la versi al venditore.
In entrambi i casi è necessario procedere con strumenti tracciabili di pagamento per non avere problemi fiscali. Sicché i genitori potranno optare per un assegno circolare o un bonifico.
Per donare il denaro al figlio non è necessario l’atto del
notaio, né sono dovute imposte. In ogni caso, è necessario recarsi dal notaio per stipulare la compravendita dell’immobile.
In particolare, se è il genitore a pagare il prezzo al venditore, dinanzi al notaio dovranno presentarsi tanto il genitore quanto il figlio e il venditore. Se invece il genitore ha prima consegnato la somma al figlio, alla donazione dovranno partecipare solo il figlio e il venditore.
L’atto di donazione deve esplicitare che il denaro necessario a pagare il prezzo proviene da precedente donazione dei genitori.
Quanto costa donare casa al figlio con la donazione indiretta?
In questo caso, come anticipato, non ci sono costi sulla donazione del denaro se il successivo atto di vendita menziona la provenienza del denaro da parte dei genitori.
Quanto invece all’atto di compravendita dal venditore al figlio è necessario considerare, ancora una volta, se sussistono i presupposti per il bonus prima casa.
Per aver diritto al bonus prima casa è necessario che:
- il figlio non sia proprietario di altre abitazioni civili nel Comune ove si trova il nuovo immobile (diversamente vanno cedute prima del rogito);
- il figlio non sia proprietario di un’altra casa acquistata con il bonus prima casa (diversamente c’è 1 anno di tempo per cederla);
- il figlio trasferisca la propria residenza all’interno del Comune ove si trova il nuovo immobile (non deve essere necessariamente l’indirizzo ove si trova l’immobile);
- la casa non deve essere accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Con il bonus prima casa, le imposte da corrispondere solo le seguenti:
- Iva al 4% del valore venale se si acquista da azienda; oppure imposta di registro al 2% del valore catastale se si acquista da un privato;
- imposta ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna se si acquista da azienda; pari a 50 euro se si acquista da privato.
Se invece non ci sono i presupposti del bonus prima casa:
- l’Iva è al 10%; oppure, se si compra da privato, l’imposta di registro è al 9%;
- l’imposta ipotecaria e catastale solo pari al 2% e all’1%.
Come intestare la casa al figlio con l’usucapione
Se si possiede un bene altrui per almeno 20 anni e si assume il controllo tipico del proprietario, senza che quest’ultimo rivendichi la restituzione, si può ottenere la proprietà dell’immobile attraverso l’usucapione. Per farlo, è necessario intraprendere una causa legale contro il titolare dell’immobile e dimostrare di averne preso possesso per un periodo di tempo sufficiente. Tuttavia, se proprietario e possessore sono d’accordo, è possibile evitare il ricorso al notaio e far sì che il giudice disponga il passaggio di proprietà dell’immobile con una causa che finisce per essere una semplice farsa. Anzi, è possibile evitare anche la causa con il tentativo di mediazione che, prima del giudizio è obbligatorio.
Tuttavia, il processo non è privo di costi, poiché è necessario pagare le spese per la mediazione obbligatoria, le tasse e i bolli del giudizio, la parcella dell’avvocato e la registrazione della sentenza. Inoltre, bisogna considerare i tempi del giudizio, che possono essere lunghi e incerti.
Come intestare la casa al figlio con la separazione o il divorzio
Quando i genitori si separano o divorziano in modo consensuale è possibile inserire nell’accordo anche il trasferimento della proprietà di una casa al figlio. In tale ipotesi non solo non è necessario il notaio, poiché la sentenza sostituisce l’atto notarile, ma non si pagano neanche le imposte.
Secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza, l’obbligo dei genitori di mantenere i figli minori o maggiorenni non autosufficienti può essere soddisfatto anche attraverso un accordo che preveda la cessione diretta di beni mobili o immobili ai figli, durante la separazione o il divorzio. Questo sistema ha il vantaggio di non essere soggetto a tassazione, in quanto la giurisprudenza ha stabilito che tutti i trasferimenti di proprietà di immobili effettuati in seguito a accordi di separazione o divorzio consensuale non sono soggetti ad imposizione fiscale.
Chi paga l’Imu sulla casa intestata al figlio?
Spesso si crede che intestare la casa al figlio consenta di versare l’Imu. Non è sempre così. Per usufruire dell’esenzione Imu è necessario che l’immobile sia dimora abituale e luogo di residenza del figlio. Pertanto se questi abita altrove, l’Imu è dovuta. Se il figlio è minorenne, l’Imu è dovuta dai genitori.
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