La manovra di bilancio 2024 ha prorogato per tutto il prossimo anno solo il fondo di garanzia statale per la stipula del mutuo per l’acquisto della prima casa da parte degli under 36. Il testo infatti, non contiene la proroga degli importanti sconti sulle imposte da pagare all’atto dell’acquisto della casa che permette ai giovani di non pagare le imposte sull’acquisto della prima casa.
Tuttavia, il decreto Milleproroghe ha stabilito che chi ha sottoscritto e registrato un contratto preliminare di acquisto della prima casa entro il 31 dicembre 2023 può ancora utilizzare il bonus prima casa under 36 se stipula l’atto definitivo entro il 31 dicembre 2024. A chi invece, rientra in questa situazione ma ha già effettuato anche l’acquisto definitivo prima che il Milleproroghe entrasse in vigore, spetta un credito d’imposta per le tasse pagate da recuperare tramite la dichiarazione dei redditi che presenterà nel 2025 sui redditi 2024. Vediamo quindi chi ne ha ancora diritto, a quanto ammonta il bonus, su quali immobili si applica e come si ottiene.
A chi spetta il bonus prima casa
Il bonus prima casa under trentasei spetta a chi non ha ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui viene fatto il rogito e ha un Isee massimo di 40.000 euro (in questo articolo ti spieghiamo tutto quello che c’è da spere sull’Isee). Pertanto, se si è stipulato il preliminare nel 2023 e nello stesso anno o nel 2024 si compiono 36 anni non si ha il diritto al bonus. Inoltre, l’Isee da utilizzare dovrà essere in corso di validità all’atto del rogito, quindi va richiesto necessariamente prima, infatti, i suoi estremi andranno indicati anche nell’atto redatto dal notaio incaricato della compravendita.
Ovviamente, a questi requisiti si devono aggiungere quelli fondamentali di legge, necessari per poter usufruire delle agevolazioni prima casa. Se uno solo degli acquirenti ha meno di 36 anni, solo lui può usare il bonus under 36 per la quota di sua spettanza, l’altro acquirente o gli altri acquirenti utilizzano i benefici prima casa se ne hanno i requisiti; in caso contrario devono versare le imposte dovute in misura piena.
A quanto ammonta
Chi possiede i requisiti appena visti, e ha sottoscritto un preliminare d’acquisto registrato nel 2023, in sede di rogito di acquisto della prima casa, stipulato entro il 31 dicembre 2024:
- se compra da privato non deve versare l’imposta di registro del 2% calcolata sul valore catastale (cioè la rendita catastale moltiplicata per 1,05 e poi per 110) e le imposte ipotecarie e catastali che ammontano a 50 euro l’una;
- se compra da un’impresa e quindi deve versare l’Iva al 4% sul prezzo d’acquisto, ottiene un credito d’imposta di pari importo che può recuperare tramite la dichiarazione dei redditi oppure usare in compensazione per pagare altre imposte su atti o denunce successivi al rogito. Anche in questo caso non sono dovute le imposte di registro, quelle ipotecarie e quelle catastali pari a 200 euro l’una.
- se ha comprato tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore del Milleproroghe, le imposte che ha versato ingiustamente gli fanno ottenere un credito d’imposta di pari importo che può recuperare tramite la dichiarazione 2025 sui redditi 2024 oppure usare in compensazione per pagare altre imposte su atti o denunce successivi al rogito..
Occorre fare attenzione, però, se si sta vendendo una casa per la quale si è usato i benefici prima casa e se ne compra una per la quale si usa il bonus under 36 pagando l’Iva, il credito d’imposta sul primo acquisto viene perso. Allo stesso modo, se si vende la casa acquistata con il bonus under 36, non avendo versato alcuna imposta non si riceverà il credito corrispondente. In ogni caso, qualora il credito maturato superasse l’imposta dovuta, non viene rimborsato ma non decade.
Facciamo un esempio: per una casa con rendita catastale di 1.000 euro e prezzo di mercato di 300.000 euro, in caso di acquisto da privato il risparmio è di 2410 euro. In caso di acquisto da impresa si matura un credito d’imposta di ben 12.000 euro cui si somma il risparmio di 600 euro sulle imposte di registro ipotecaria e catastale.
Quali case sono agevolabili
Si può accedere al bonus under 36 per l’acquisto di case che rientrano nelle agevolazioni prima casa, pertanto sono esclusi gli immobili di lusso (accatastati come A1, A8 o A9). Si parla di atti a titolo oneroso, quindi sono escluse le donazioni e le successioni. Sono invece ammessi gli acquisti avvenuti tramite asta giudiziale. In caso di acquisto di pertinenze all’abitazione come box o cantine, anche con atto successivo, si usufruisce del bonus under 36
Non sono previste agevolazioni per la registrazione del contratto preliminare d’acquisto, dove si deve versare l’imposta di registro. In caso di versamento dell’imposta proporzionale per caparra o acconti, rispettivamente dello 0,5% e del 3% dell’importo, si ha diritto al rimborso della stessa una volta che è stato stipulato il contratto definitivo d’acquisto. Occorre presentare un’istanza di rimborso all’Agenzia delle entrate entro tre anni dalla stipula del contratto di compravendita finale. Non sono rimborsabili le imposte pagate in misura fissa, cioè i 200 euro dovuti in sede di registrazione del preliminare.
Quando non si paga l’imposta sul mutuo
Se per l’acquisto della casa per cui si usufruisce del bonus under 36 si stipula il mutuo, non è dovuta l’imposta sostitutiva in sede di erogazione del mutuo. Infatti, sulla somma erogata si applica l’imposta sostitutiva dello 0,25% in caso di acquisto di un’abitazione principale, mentre l’aliquota ordinaria che si applica in tutti gli altri casi è del 2%.
Questo articolo è stato scritto nell’ambito del progetto RESSS – Rendiamo Semplici le Scelte più Sostenibili, finanziato dal MiSE (Legge 388/2000 – ANNO 2021) con lo scopo di informare i consumatori su requisiti e modalità per la richiesta di Bonus e agevolazioni.
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